房屋土建维修规范

    4)办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报消防局审批;审批后,按审批要求进行装修。
    5)对未向管理处申报或不符合规定条件自行开工的装修工程,管理处有权依法制止其违法装修行为。

    7.2 装修范围
    1)装修活动必须保证建筑物结构和使用安全,禁止下列行为:
    a.装修涉及公共设施、公共空间;
    b.改变房屋承重结构;
    c.在承重墙上穿洞,拆除连接阳台的墙体、门窗;
    d.不适当增加楼面静荷载,包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等;
    e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道,不经穿管直接埋设电线或改线;
    f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层;
    g.使用不符合消防要求的装修材料;
    h.其他违章装修活动。
    确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的,住/用户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案,报政府设计审批部门审批。
    2)楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合建设部《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部2002第110号令)、《建筑装饰装修管理规定》(建设部2000第46号令)的技术标准,符合管理处的要求,保证建筑物外观协调统一。
    3)住/用户安装分体及窗式空调需到管理处申报,并按管理处指定位置安装。空调支架应符合有关规定要求,应采用不锈钢材质,固定螺栓必须经过防锈处理,否则,装修住/用户要承担由此造成的返工及其它损害后果(如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等)。
    4)安装防盗门不得妨碍邻近住/用户出入及占用公共通道,不准改变原有门洞尺寸,不得损坏门洞四周的墙面。
    5)为保证建筑外观的统一协调,前阳台的装修必须符合钦州市国土主管部门的技术标准(不准封闭前阳台、安装防盗网)。房间窗户允许在内侧安装防盗网,但必须按管理处规定要求进行安装。
    6)禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施,确需改动的,应提前一个月向供气单位提出申请,由供气单位组织实施。
    7)禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。
    8)禁止将雨水管道用于生活污水的排放。

    7.3 装修施工管理
    1)装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。如确实需要延期,应由业主本人(或业主委托人持业主书面委托书)前来办理延期手续。
    2)装修施工作业时间为每天8:00-12:00,14:30-18:00;
    节假日原则上允许施工,但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。如在

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    3)装修施工,必须遵守安全操作规程,保证作业人员及周围居民和财产的安全。住/用户不得私自在户外接驳水、电,违者照章罚款。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等,应由装修户负责修复和赔偿。
    装修户内厨房和卫生间等有防水要求的部位防水施工隐蔽前,须由管理处进行现场验证,才可进行下一作业。若条件许可应要求施工方进行三日的闭水试验,管理处观察有无渗水情况,并在《装修巡查表》记录。
    4)未经批准,工作场地内严禁使用电炉、电炊具,电热水棒等电热设施;严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准,电动工具(或临时接电线)须配开关箱,开关箱必须设漏电保护器,漏电动作电流小于30mA,开关箱电源线须采用橡胶电缆,在施工完成后及时拆除。
    5)装修施工临时动火、用电,应提前向管理处申报,并填写《临时动火作业申请表》,说明动火、用电部位,使用工具的品种、负荷,动火、用电作业起止时间,动火、用电作业安全措施等等。
    6)装修施工作业应遵守消防规定,每50m2作业现场配备1个2Kg灭火器,每个作业现场应至少配备两个灭火器(禁止使用1211灭火器)。
    7)施工单位必须负责施工现场的消防工作。在本小区住/用户内进行装修的施工单位负责人为防火责任人,负责施工现场的防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。
    8)各施工单位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育,使施工人员提高安全意识,自觉遵守有关的安全操作规程和制度。
    9)如因违反装修管理规定所发生的消防事故,由发生事故的施工单位,个人以及雇请施工的业主(住/用户)按规定承担一切经济及法律责任。
    10)装修垃圾必须袋装,并按照管理处指定的位置、方式和时间进行堆放、清运,对违章堆放、抛弃装修垃圾的,管理处有权责令限期清理。不及时清理的,管理处代为清理,费用由装修户承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工,不能分清责任的,由各装修户共同负责。
    11)装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁,不得随意在公共走道堆放装修材料,不得在楼道、电梯内乱涂乱画,否则按规定予以处罚。
    12)装修施工人员每日完工后必须清场,不得留宿楼宇户内。如私自居住在楼宇装修户内,一经发现,按《治安管理处罚法》规定送交当地派出所处理。
    13)装修施工人员凭出入证出入小区,工作期间应佩戴出入证,不戴证件,涂改或转借出入证的人员一经查出,将处以罚款和没收证件,直至取消装修资格。
    14)管理处根据《装修工程登记表》,对在装修户每天将不定时派专人进行巡查。装修者应将在管理处申报时办理的《装修许可证》贴在装修户大门内,以便于巡查工作的进行。对上述违规问题在《装修巡查表》中记录,轻者现场纠正,重者管理处将下发给装修负责人《整改通知单》,视情节轻重进行处罚。

    7.4 违章装修处理
    管理处工作人员有权检查装修情况,装修人员应自觉接受管理处工作人员的检查、监督、指导,对违反规定者,管理处有权作如下处理:
    1)责令停工;
    2)责令恢复原状;
    3)扣留或没收工具;
    4)停水、停电;
    5)赔偿经济损失;
    6)参照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部2002第110号令)进行处罚、《建筑装饰装修管理规定》(建设部2000第46号令)。
    以上几种处罚可同时并处。

    8.0 管理绩效评定:房屋完好率,维修及时率,维修合格率
    8.1 房屋完好率
    房屋完好率是指:完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和,占总的房屋建筑面积和百分比。即:
    完好房建筑面积+基本完好房建筑面积
    房屋完好率=完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/总的房屋建筑面积×100%
    每年年底,由管理处组织管理处按国家《房屋完损等级评定标准》进行复核评定,计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后,应重新评定调整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暂按大修前的房

www.dichanshequ.com 屋评定,但竣工后应重新评定;新接管的新建房屋,同样应评定完好率。

    8.2 维修及时率
    用户维修服务及时维修宗数
    维修及时率=用户维修服务及时维修宗数/用户维修服务总宗数×100%
    每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率,填写《维修回访统计表》。当接到用户维修预约,在规定时间内上门视为及时(允许有15分钟的偏差时间),否则,视为不及时。

    8.3 维修合格率
    用户维修服务合格维修宗数
    维修合格率=用户维修服务合格维修宗数/用户维修服务总宗数×100%
    每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修合格率,填写《维修回访统计表》。同一宗维修项目在3天内没有进行返修,该宗维修服务视为合格。

    9.0 相关文件:
    《文件控制程序》
    《前期介入和接管入伙控制程序》

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