赛迪大厦设施设备维修养护实施细则

赛迪大厦设施设备维修养护实施细则提要：制定中、长期维修养护计划，有措施、分步骤地落实到位，以优质的维保工作延长楼宇设施设备的使用寿命，减少大

源 自物业管理资料

　　赛迪大厦设施设备维修养护实施细则

　　（一）维修养护的原则

　　赛迪大厦属于高档次高层写字楼，价值高、功能设施齐全、设备种类繁多，物业管理中设施设备的维护保养工作至关重要。维修养护的原则如下：

　　贯彻“三分修，七分养”的原则。以预防为主，实施预防性的设施维保计划，将设施设备的维修分为定期维修和紧急维修两类。定期维修保养作得越好，紧急维修就会相应减少。

　　实行“酒店式”工程管理方式，严格操作规范，完全程序化运行，以优质的维保工作达到设施设备正常运转。

　　制定中、长期维修养护计划，有措施、分步骤地落实到位，以优质的维保工作延长楼宇设施设备的使用寿命，减少大、中修费用及维修人工费，提高楼宇运营效益。

　　不断地总结提高，摸索科学规律，保持各类设施设备处于最佳运行状态，最大限度地降低能源消耗。

　　全面监督，合理使用。重点是防止对楼宇结构、设备设施的破坏，维护楼宇及设备设施的完整性，提高整体完好率。此项工作由项目执行总经理负责，公司总工室提供管理及技术支持，项目工程部经理具体运作，以工程部人员为主，物业管理人员全员参与。

　　（二）设备维修的管理程序：

　　每月由执行总经理召开一次有关楼宇设施设备的工作会议，听取工程部经理有关楼宇及设施设备使用情况维保情况的汇报，听取有关部门对设备设施使用及维保工作的意见，协调有关使用、维保中需要沟通及工程部经理职权范围内无法解决的问题。

　　参照《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》，北京市《房屋及其设备小修服务标准》及《北京市城镇住宅楼大、中修定案标准》等有关规定，根据均豪公司管理写字楼的实践经验，工程部经理负责制定年度维保计划，并组织落实。该计划每年修订一次，由工程部经理负责，并上报公司总工室及执行总经理批准执行。每计划年度年底，工程部经理将年度维保计划落实情况以书面形式向执行总经理汇报。

　　工程部各专业主管每计划年度年底做出所负责设施设备的年度保养计划修改稿，（并可在日常工作中随时修改，但每项修改必须经过工程部经理批准认可）并上报工程部经理，以此做为赛迪大厦年度保养计划的基础。

　　执行总经理授权，工程部经理负责，建立赛迪大厦的技术档案库，包括但不限于物业接收时的全套图纸、资料、产品说明书，使用说明书，售后服务保证书、产品合格证，设施设备维修档案、更换及更新部件档案、工程改造档案，外委合同等。

　　执行均豪公司统一“工程维修派工单”。此单涵盖范围为小修项目。

　　（三）设备维修的管理制度

　　定期维修、保养管理。

　　定期维修保养工作对于保持设备的良好运行状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。

　　在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。

　　我们将在设备设施的定期维修保养方面做到以下几点：

　　§建立严格的专业维修人员岗位责任制，对每项维修养护工作明确职责。

　　§编制完善的维修养护工作规程。

　　§设立设备设施的维修养护台帐与设备管理卡，做到帐、物、卡相符。

　　§具有严密的设备设施的日常巡检工作制度。

　　§对设备设施的维修养护根据其特殊性设立等级与周期的要求，确定日保养、周保养、月保养、季保养和年保养工作制。

　　§设立因设备突发故障的应急处理工作规程，确保故障设备尽快恢复使用。

　　紧急维修管理

　　为确保紧急维修工作能按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：

　　§对简单的急修工作应能于最短时间内完成。

　　§对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止。

　　§对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。

　　§对紧急维修消耗的材料进行有效监控。

　　在智能化大厦里，维修工作单的传递可借助通讯系统里的电子邮件来进行，十分快捷；还可通过办公自动化系统监察工作单的执行情况，如果工作单发出后，时间太久仍未完成会报警；工作单的分类、统计、分析、归档储存都由办公自动化系统来完成，与人工操作相比，大大提高了效率。

　　附：工程维修派工单样本

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