物业管理企业的人员成本,占物业管理企业总成本的65-75%。2001年,月工资800元,可招聘到素质较高的保安等员工,那时最低工资490元/月。而现在840元的标准工资,已是政府规定最低工资线人群。一方面,物业服务收费没有增加,管理成本在不断上升,另一方面,由于提高员工工资薪金空间有限,优秀员工不愿到物业管理行业中来,造成明显的职工队伍不稳定,队伍流动量20%以上,造成服务质量波动性增大。
2005年10月1日起实施《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》,指导行业物业管理服务提供和分等收费标准。实际操作上,大多数小区物业服务收费停留在承接管理时的收费水平,有的还略有下浮。企业收人下降或不变,可变成本在提高(政府最低指导价提高),具有一定管理经验和操作技能的员工将流向能提供更高收人和福利的企业。在最低劳动力成本不断上升、物业服务质量不降低的情况下,行业部分企业的生存空间就很小了,中低端住宅小区的服务管理品质将会下降。
文/叶生荣
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