乌鲁木齐市城市居住区物业管理办法

  第一章　　总则

　　第一条　　为加强乌鲁木齐市城市居住区的物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家建设部《城市新建小区管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　　本办法适用于乌鲁木齐市行政区域内城市居住区的物业管理。

　　第三条　　本办法所称城市居住区是指在城市建成区范围内，以居民住宅为主，有相应配套基础设施的城市居民住宅区。

　　本办法所称物业是指居住区内住宅及相关的公用设施和公共场所。

　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同，对物业进行维护、修缮和整治，以及向物业所有人和使用人提供其他有偿服务的活动。

　　第四条　　物业管理实行业主自治与专业管理服务相结合的办法。

　　第五条　　乌鲁木齐市房地产管理局（以下简称市房地局）是本市城市居住区物业管理行业的行政主管部门，负责组织实施本办法。

　　市建设、市政工程管理、规划、土地、公安、市容环卫、环保、绿化、物价、工商等部门应当在各自的职责范围内配合做好本办法的实施工作。

第二章　　业主自治管理

　　第六条　　业主通过业主大会或业主代表大会选举成立业主管理委员会（以下简称管委会），对居住区物业实行自治管理。

　　第七条　　业主大会由物业管理区内全体业主组成。业主人数较多的，应按产权比例推选业主代表，组成业主代表大会。

　　业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

　　（一）选举、改组管委会，罢免管委会委员；

　　（二）审议和通过管委会章程和业主公约；

www.dichanshequ.com 　　（三）听取管委会工作报告，改变或撤消管委会不适当的决定，监督管委会工作；

　　（四）审议住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用情况；

　　（五）决定物业管理的其他重大事项。

　　第八条　　城市居住区在市房地局指导下，由业主大会或业主代表大会选举产生管委会。管委会代表居住区全体业主，依法签订物业管理合同，代表和维护业主、使用人的合法权益。

　　第九条　　管委会的权利：

　　（一）制定管委会章程和业主公约，代表居住区业主、使用人，维护业主和使用人的合法权利；

　　（二）以公开招标的方式选聘物业管理企业管理居住区物业；

　　（三）审定物业管理企业的年度管理计划和维修基金年度使用计划；

　　（四）监督物业管理企业的物业管理活动；

　　（五）行使业主大会或者业主代表大会赋予的其它权利。

　　管委会的义务：

　　（一）听取业主和使用入的意见和建议，执行业主大会、业主代表大会的决定：

　　（二）协助物业管理企业落、实各项管理工作，制止业主、使用人违反本办法和业主公约的行为；

　　（三）接受业主、使用人的监督；

　　（四）接受行业行政主管部门和各有关行政主管部门的监督指导。

　　第十条　　管委会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件到市房地局办理登记手续；

　　（一）成立管委会登记申请书；

　　（二）管委会委员名单；

　　（三）管委会章程和业主公约。

　　市房地局自受理登记申请之日起15日内完成登记工作。对不符合本办法规定成立的管委会不予登记，并书面通知申请人。

　　第十一条　　业主大会、业主代表大会、管委会作出的决定和制定的业主公约，对居住区内全体业主、使用人具有约束力，全体业主和使用人应当遵守。业主大会、业主代表大会、管委会作出的决定和制定的业主公约不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章　　企业专业管理

　　第十二条　　物业管理企业实行资质认证制度和管

www.dichanshequ.com 理人员持证上岗制度。

　　本市行政区域内的管理企业须向市房地局申领物业管理企业资质证，并到工商、物价管理部门依法办理营业执照和收费许可证后，方可从事物业管理服务。

　　第十三条　　物业管理企业应当与业主或者管委会签订物业管理合同，井按照合同的约定从事物业管理。

　　物业管理合同应当包括下列条款：

　　（一）管理服务项目；

　　（二）管理服务内容；

　　（三）管理服务费用；

　　（四）管理服务期限；

　　（五）双方权利和义务；

　　（六）违约责任；

　　（七）其他。

　　物业管理企业应当自物业管理服务合同签订之日起15日内，将物业管理服务合同报市房地局备案。

　　第十四条　　物业管理企业的权利；

　　（一）依据本办法和物业管理合同对居住区实施统一管理，对公共设施和共用部位统一养护、维修；

　　（二）依照物业管理合同约定和物价部门核定的标准收取管理服务费用；

　　（三）制止违反本办法的行为；

　　（四）优先承租居住区内的营业用房；

　　（五）有权要求管委会协助管理。

　　物业管理企业的义务：

　　（一）履行物业管理合同，依法经营；

　　（二）接受管委会和居住区业主、使用人对管理服务质量的监督；

　　（三）重大管理措施应提交管委会审议，并经营委会认可；

　　（四）接受物业行业行政主管部门及有关行政主管部门的监督指导；

　　（五）不得违反规定收取管理服务费用。

　　第十五条　　物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后10日内，到管委会办理下列事项，并报市房地局备案：

　　（一）结算预收的物业管理服务费用，多收的部分予以退还；

　　（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；

　　（三）移交业主共有的房屋、场地和其它财物。

第四章　　物业的移交和维护

　　第十六条　　市房地局应参与住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收，主要负责验收物业管理的落实情况，并接收开发建设单位移交的下列工程建设资料复印件：

　 　（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

　　（三）地下管网竣工图，

　　（四）其他必要的资料。

　　第十七条　　管委会成立之前，市房地局应向前期入住的物业管理企业提供工程建设资料，管委会成立后，市房地局将工程建设资料移交给管委会。

　　管委会应在签订物业管

www.dichanshequ.com 理委托合同后10日内，将工程建设资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后10日内，向管委会移交原保管的资料。

　　第十八条　　住宅出售单位应按下列规定向管委会一次性无偿提供物业管理服务用房：

　　（一）1万平方米以下的提供30平方米；

　　（）2万平方米以下的提供50平方米；

　　（三）5万平方米以下的提供100平方米；

　　（四）10万平方米以下的提供150平方米；

　　（五）15万平方米以下的提供200平方米；

　　（六）20万平方米以下的提供300平方米；

　　超过20万平方米的提供300平方米。

　　管理服务用房产权属全体业主，必须用于物业管理，不得转租、转让。

　　第十九条　　开发建设单位，应以成本价按建筑面积1％的比例一次性向管委会提供居住区营业用房，费用从住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）中垫支，垫支从营业用房盈利中回收。营业用房产权属全体业主，不得转让。营业用房收益用于管委会管理经费和补充维修基金。

　　第二十条　　开发建设的商品房和已出售的直管公房的物业应建立维修基金。

　　维修基金由购房者和开发建设单位按规定标准缴纳。

　　购房者按购房款2％的比例向售房单位缴纳，由市房地局以房屋本体为单位设专账代管，用于住宅的共用部位共用设备的维修、更新。

　　开发建设单位在住宅区移交时按住宅区建设总投资2％的比例缴纳，市房地局设专账管理，专用于居住区公共设施大型项目、大型设备的维修、养护、更新。

　　第二十一条　　物业维修、更新的费用、按照下列规定承担：

　　（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

　　（二）住宅共用部位的维修、更新费用，在维修基金中列支，不足部分由整幢住宅的业主按照各自拥有的房屋产权比例共同承担；

　　（三）居住区共用设施设备的维修、更新费用，由管委会申请立项报市房地局批准，在维修基金中列支，不足部分居住区全体业主按照各自拥有的房屋产权比例共同承担；

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