房地产公司质量手册：投资决策控制程序提要：依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格
文章来源于 房 地 产(www.dichanshequ.com)房地产公司质量手册：投资决策控制程序
1.目的
通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。
2.范围
本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。
3.职责
3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议；
3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。
3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。
3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。
4. 控制程序
4.1 项目可行性研究的前期准备工作
4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。
4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。
4.1.3 财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。
4.1.4 依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
4.1.5 策划与营销中心根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。
4.1.6 项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。
4.2 项目可行性研究
4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
4.2.2 可行性研究主要内容:
4.2.2.1项目开发必要性分析:
a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划；
b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较；
c.分析项目建设规模是否合理。
4.2.2.2 项目开发条件分析：
a. 项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求；
b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证；
c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。
4.2.3 由策划与营销中心负责，财务与资产经营部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：
a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况;
b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
d.项目费用的鉴别和估算;
e.项目利润预测。
4.2.4 项目财务效益分析
由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：
a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；
b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；
c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；
d.根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。
4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：
a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；
b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析；
4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。
4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容：
a.项目开发的必要性分析；
b.项目开发条件分析；
c.基本经济数据的测算与分析；
d.项目财务效益分析；
e.项目不确定性分析；
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