2012楼市整体形势+营销手法的研判

2012楼市整体形势+营销手法的研判提要：2012开发商营销手法预测同时，我们不得不面对一个事实：2011年开始，楼市已由卖方市场转为买方市场。开发商主宰市场的时代一去不复返

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　　2012楼市整体形势+营销手法的研判

　　总之，【住宅方面】：从2006－2010年的高低端住宅产品两极分化到2011之后会出现阶段性维稳分化再到彻底分化；【商业地产方面】：黄金十年才过2年，空间已经被挖掘七七八八，未来稳中上升可能性大于猛升可能性。

　　一、2012楼市整体形势研判

　　【政策】三限政策整体持续、房产税将扩大。

　　下半年有可能取消大户型豪宅限购令，但强推房产税。

　　【信贷】适度放松信贷，信托等产品被监察。

　　最近8大信号也表明信贷政策可能适度放松，尤其是首套放贷可能放松，但信托产品可能成为“搞死”房企的一大原因，信托等产品应该被严控。

　　【开发商】优胜劣汰持续，加速寡头地产形成。

　　每一轮宏观调控期都是优胜劣汰期，这一轮更不例外。一般说来，每轮严厉的调控将导致房企减少15%－30%。强者愈强，二八定律、寡头地产正逐渐成现实，当然，寡头地产真正成形还需要至少十年。

　　【消费者】不再纯观望，该出手时就出手。

　　深圳地产成熟，消费者多数都理性而有价值观，无需多言，他们很懂价值与价格关系，观望是为了准确出手。地板家出现、外企大进入、信贷放松……这是消费者包括自住、投资客出手良机。

　　【营销】花样百出，但有核心表现力。

　　团购、电商、跨界、二三级联动、保值回购等创新营销将是2012年楼市持续看点。以下详情。

　　二、2011开发商营销手法概述

　　如果评选2011年中国地产关键词，当包括限购、限价、限贷、降价、团购、电商、保障房、观望、完不成任务等词汇和词组，2011年的调控显然比2008年“来得更狠一些”，能在“三限关”中游刃有余完成任务甚至以创新影响行业的房企并不多。

　　逆市出营销天才，2011年，全民营销年，硝烟弥漫的营销战全国打响，深圳30年来首次爆发全城营销，营销手法呈现“新式、快速、互动”现象。

　　【惯用营销手法】：降价、送精装、送名车、送折扣、二三级联动、团购等。

　　【经典营销手法】：万科万团大战、招商“第一电商”、鹭湖的家族联合会、益田大运城邦全年文化季、公园大地换房革命、中海塞纳时光首个限价房营销、花半里全年“过山车”营销乱花眼、招商果岭的“爱情宣言”等。

　　三、2012开发商营销手法预测

　　同时，我们不得不面对一个事实：2011年开始，楼市已由卖方市场转为买方市场。开发商主宰市场的时代一去不复返，“客户是上帝”的概念在2011年楼市中得到完美演绎。房地产下一个阶段的创新重点就是整合，业界也正在大力探索，这也是一个系统工程，把服务做深做实就是品牌的真正内涵，让业主和市场产生信任和依赖。

　　根据世界知名营销大师科特勒的最新营销理论，营销2.0时代强调的是对产品价值利益点的沟通，对每一个清晰的产品利益点进行阐述；现在中国进入营销3.0时代，而营销3.0时代的重点则在于从对人性价值关注的角度，从而能够打造一整套需求的解决方案。如何“打造一整套需求的解决方案”？这是开发商们都需要思考的问题。

　　总之，美亨认为：2012年楼市依然过“寒冬”，团购、电商、跨界、二三级联动、保值回购等创新营销将是2012年楼市持续看点，不过细则手法将会有新的演绎和提炼——也就是谁能解决“打造一整套需求的解决方案”，谁可能更能“营销成功”。

　　万科启动万团大战，活动历时一个多月，参与活动的房源预计达10000套，真是史上罕见啊

　　而此次大战就像是一剂强心针，对不同人生阶段的生活需求入手，打造出大规模、多种类和广地域的产品阵营来满足购房者不同的需求，从而引起市场和客户的共鸣

　　看来品牌、配套、低总价等等也是得到众多青年置业者追捧的重要原因

　　信息时代的到来给人们的生活带来了巨大的变革

　　坐在家中只需上网轻点鼠标就可以买到自己想要的东西，你有试过在网上买房子么？

　　招商地产就是这样率先在深圳推出第一个网上销售新盘——招商果岭，由此开启了深圳地产行业电商时代，这样一来，购房者就可轻而易举的完成网上购房的交易流程

　　听过“大象抱团”么？

　　鹭湖国际住区，由四大境内外地产大腕招商、金地、城建及和记黄埔联合打造

　　我想从来没有一个片区能够同时吸引这么多的开发商同时进驻吧，“大象抱团“就是这样得来的哈

　　一提起文化营销，就想起益田大运城邦的全年文化季

　　大力开展了各种不同的文化公益活动，如郎朗公益钢琴赛；潜心发展文化教育事业，举办系列教育公开课程、蔡博士讲座等；与深圳卫视联合举办深圳跨年演唱会，“爱在美好年华·我爱记歌词”等等

　　可想而知，益田把文化营销演绎得淋漓尽致。

　　公园大地全国首创“换房革命”，构建了一个针对换房者的平台，以旧换新

　　只需认购公园大地新品山景及中央园景板式楼王单位，即可参与公园大地的“3000万无忧换房计划，解决消费者限购问题

　　“换房革命”一经公布，即席卷全城，在行业内引起了强烈反响，出现深圳罕有的换房热潮

　　中海康城国际、塞纳时光：首个限价房

　　限贷、限购、限价的大背景下，中海地产率先推出千套“限价房”，千套房源当天一抢而空，拉开了深圳限价房销售的序幕。

　　当天现场无比壮观，人群挤挤

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