上海某别墅地块SWOT分析提要：地块地产因子分析所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定
文章来自 房 地产 (www.dichanshequ.com)上海某别墅地块SWOT分析
一、地块环境调研
1、项目土地性质调查
位置：奉贤海湾旅游度假区，东临莘奉公路，南沿规划中的海滨广场，西近海湾寝园，北为规划路。
占地面积：500多亩
地质地貌状况：
地形：呈不规则梯型地块，东西向有一条河滨贯穿其中
地质：属填海建筑用地
地貌：土地尚未进行平整，目前地块上尚有一些当地养殖场所。
七通一平现状：七通一平尚未完成.
2、地块周边环境调查
1）地块周围景观:
A、自然景观
东面与地块隔路相望的是规划占地千亩的海湾世纪林公园，往难越过海湾龙腾阁即为壮观的东海，北面为休闲度假用地，往西与海湾寝园之间有300米左右的绿化带，周边视野开阔，远景喜人。
地块现状，东侧建筑为养鸡场 地块内部的河浜，水质清澈，稍加治理即可成为项目内部的一大景观。
距地块西面约300米为海湾寝园，清明等时间往来人员较为嘈杂，对本案临近部分产生一定的影响。
莘奉公路
B、人文、历史景观
本项目往北约1公里为占地1200亩的上海师范大学奉贤校区，在校生达4000余人；另有奉贤少年军校、前线国防教育地、东海盘陀寺等，有较好的人文、历史景观，区域文化教育氛围浓郁。，
C、环境、污染情况
水、空气、土地污染情况
本项目地块位于上海郊县，总体污染状况较轻。
由于项目周边存在众多在建项目，其建筑期间堆放的大量土堆，将对项目近距离环境造成暂时的较大污染。
噪音污染
地块东临莘奉公路，由于正处于施工期间，会造成一定的噪音污染，未来噪音污染状况较轻。
社会治安状况
整体治安状况良好。
3．地块交通条件调查
1）地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划
主要的交通主干道
A． 南北干道：莘奉公路
莘奉公路纵贯整个奉贤，北至闵行，连接东西要道南奉公路。
B． 东西干道：奉拓公路
西至拓林镇，东至奉城镇，是奉新镇连接周边城镇的主要干道。
远景规划
A．莘奉金高速
预计于年底建成通车，届时，项目所处地块交通将更为便捷。
B．沪闵路高架
预计明年年底建成，地块与市区的连接将进一步紧密。
主要的公共交通及其路线
梅耙线、梅卫线
项目对外交通状况
项目对外水、陆、空交通均较为便利。
虹桥机场距地块30分钟车程，
火车南站，距离项目地块车程20分钟；
40分钟抵达人民广场。
地块与公共交通的连接－－亚交通条件
地块亚交通条件良好
地块往北即为莘奉金公路入口
4．周边市政配套设施调查
1）商店、购物中心及菜市场
距项目约5分钟车程的奉新镇上，有、奉新集市等购物中心和肉菜市场。
2）教育
项目附近有奉新幼儿园、小学及***大奉贤校区等学校，教育文化设施较为齐全。
上海师范大学奉贤校区，占地达200多亩，现有校舍面积7万多平方米，
设30个本科专业，教职工近500人。
3）医院
海湾医院在地块5分钟车程内，能方便地满足住户的医疗健康需要。
4） 文体、娱乐场所
除却海湾旅游区自身的休闲配套外，奉新镇主要商业大街--奉炮公路上有众多文体娱乐设施，配套完善。
项目周边分布各个银行的奉新分支机构，奉新邮电支局也在5分钟车程之内。
二、SWOT分析
1、地块地产因子分析
所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。
通过对海湾项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色：
◆ 地块位于政府大力开发的海湾旅游度假区内，是适应未来城市住宅发展趋势的优质地块；
◆ 地块毗邻东海，独特的海景资源使得该区域的休闲度假优势较为突出；
◆ 地块周边规划为大型公园及低容积率的高档物业，视野开阔；
◆ 地块内现有一条河浜，水质清澈，稍加治理即可成为项目内部的一大景观。
◆ 地块基本平整，地质适宜作住宅建筑用途；
◆ 地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏，且目前无直达本项目地块入口的公交车；
◆ 地块周边1公里半径内市政配套齐全，但缺乏大型超市及部分高档娱乐场所；
◆ 地块西侧约300米处为海湾寝园，可能使部分客户产生排斥感；
◆ 地块所处为旅游度假区，环境状况良好，但西面的上海化学工业区可能造成部分空气污染；
◆ 水质没有大的污染。
以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子。
2、地块SWOT分析
项目优势分析
考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：
◆ 地块位于政府大力开发的海湾旅游度假区内，可依托区域形成规模效应，市场前景看好；
◆ 独特的海景资源凸显地块的优势，与近郊众多别墅楼盘形成市场
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