房地产项目销售价格管理办法

房地产项目销售价格管理办法提要：在正常销售情况下，置业顾问在跟客户沟通中，无权私自给客户折扣，为了达到签约的目的，以书面报告、电话请示或者口头请示案场营销经理，营销经理可以在原价的基础上下浮1个点

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　　房地产项目物业价格管理办法

　　前 言

　　依据《金荣企业集团营销管理制度》相关规定，为进一步规范金荣企业集团房地产项目所售物业科学定价，在物业销售中价格制定及执行有序进行，本着“四个掌控”原则，即掌控市场、掌控客户、掌控政策、掌控销售，谋求项目开发在品牌树立、团队建设、经济效益、社会效益等方面取得最佳效果，特制定本办法。

　　第一章市场调研

　　第一条 市场调研的组织

　　1、由营销策划中心负责项目营销部组织销售人员每月进行该区域、版块楼盘市场调研，每月提交一份市场调研报告。

　　2、时间要求：调研报告始于项目营销部成立当月，止于项目清盘。

　　第二条 市场调查的内容

　　1、市场宏观方面：了解国家及当地房地产变化情况，区域市场开发量、销售量、市场价格变化、销售率和销售周期等。

　　2、竞争对手方面，楼盘规模、开发商背景、项目定位、卖点、装修标准、建筑风格、销售价格、销售周期、销售率、营销思路和手段、广告及推广情况、工程进度等。

　　3、消费者方面：客户分布、购买动机、客户关注的重点。

　　第三条 市场调研报告送阅

　　1、项目营销部按报告内容要求，每月提交该项目市场调研报告，交营销策划中心进行汇总。

　　2、由营销策划中心根据市场调研报告内容进行抽查调研内容的真实性后，汇编后上报集团公司。

　　3、每月房地产市场调研报告交项目总经理、营销副总、分管副总裁、集团总裁，市调调研资料一律不得外传。

　　第二章 价格制定方法

　　第四条 价格定义：本办法中价格是指所售楼盘同业态开盘销售均价。

　　第五条 定价原则：客观性、真实性、时效性。

　　第六条 定价方法：

　　1、市场定价法

　　根据当前市场行情、区域楼盘销售价格、类同项目销售价格，针对本项目的特点，综合考虑市场与客户预期，制定出销售价格。

　　2、成本导向法

　　根据项目的开发成本，依据行业平均成本利润率，制定出销售价格。

　　3、投资回报法

　　根据项目年资金平均占用额，按照公司规定的房地产项目资金回报率，制定出销售价格。

　　4、集合竞标法

　　通过销售代理公司集合竞价，制定出项目销售价格。

　　5、加权平衡法

　　综合上述方法，给予各定价法权数，制定出物业的销售价格。

　　计算公式如下：

　　P = (∑WiMi)= (W1X1 + W2X2 + + WnXn)

　　其中: P为加权平均法价格，Wi为权数，W1+W2+…WN = 1；

　　Xi为各定价法价格系数。

　　第三章 定价流程

　　第七条 价格的确定按申报单位 分管副总 总裁 董事会流程进行。

　　第八条 申报单位为营销策划中心。

　　第九条价格确定分预报价和开盘价二个阶段，预报价在VIP卡认购前

　　一周确定，开盘价在开盘前一天最终确定，开盘价申报时同时申报价格优惠原则。

　　第十条 申报时间为项目启动VIP卡认购前一个月，集团营销策划中心在预报价发布后，要依据VIP卡认购情况及市场变化情况，在开盘前一周再次申报开盘价格上报。

　　第十一条 申报内容根据价格制定方法，在详细的市场调研、工程管理中心提供的成本分析、财务管理中心提供的资金和税赋资料基础上，以此为定价依据，做出定价申报报告。

　　第十二条 价格确定，以集团总裁正式签署的文件为准。

　　第四章 单元价格确定

　　第十三条 单元价格是指按建筑物产权分割单元的价格。

　　第十四条 制定依据是依照均价结合朝向、楼层、面积、景观、户型因素得出的系数形成单元价格。

　　第十五条 单元定价的申报单位为集团营销策划中心。

　　第十六条 单元定价申报时间为开盘前一周与开盘价格优惠原则汇总一并上报。

　　第十七条 单元定价确定由申报单位报集团分管副总核批后，报集团总裁批准。

　　第五章 价格调整

　　第十八条 价格调整依据是：根据营销计划

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