新房地产市场状况下我国房地产营销中存在的主要问题

新房地产市场状况下我国房地产营销中存在的主要问题提要：在营销策划过程中定位不准确产品市场定位雷同的问题比较明显，目前房地产开发上虽然在销售中也采取了一些积极的服务措施

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　　新房地产市场状况下我国房地产营销中存在的主要问题

　　随着我国新一轮宏观调控政策的逐步实施，市场观望气氛浓厚，对房地产业的影响日益凸显。同时政府又逐步放开单位集资房的限制，国内房地产市场正经历着多年未见的平静期（这里指买方市场），房地产市场将逐步转向理性消费，房地产企业需要用真正的营销手段来吸引更多的消费着。营销是企业通过创造和交换产品及价值，从而满足消费者的欲望和需要，在市场有效需求不足的情况下，努力创造需求，通过产品设计的差异化，满足市场中某一阶层消费着的需求，同时企业自身获得利润的过程。房地产营销随着房地产市场竞争的激烈，被整个行业所重视。实现营销思想的真谛，做好营销的每一细节，是我国房地产企业当前面临的最重要的事情，也是今后房地产市场迈向理性繁荣的必经之路。但目前我国房地产企业的营销面对市场经济与国家宏观调控中以及面对国家房产政策与整合营销时，依然显现出一系列比较薄弱的环节，主要表现在以下几个方面：

　　1、在营销策划过程中定位不准确

　　产品市场定位雷同的问题比较明显，目前房地产开发上虽然在销售中也采取了一些积极的服务措施，但是“作秀”“炒作”的成分居多，使用“**运动花园”、“**花园”“**名庭”“**名邸”等命名，来想方设法地使用产品更能抓住消费者的眼球，而真正涉及到产品的细节，与其本身所推崇的品质与服务，或与其他公司产品的区别，产品的卖点就显得很少。可以说，每一个地产项目、乃至于每一套房子都绝不相同的，面积、户型、楼层、景观以及针对的细分市场都存在着与生俱来的差异性。这些基础信息都是极好的卖点，但是大多数开发商、房地产营销策划人都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往使消费者也很难区分这些产品的差异性，如此就意味着房地产市场同质化的现象越来越严重。

　　房地产作为高额消费的商品，影响人们购买行为的因素十分复杂，变数也比普通消费品大得多，而现在我国的房地产业对目标市场的定位描述中充斥着“成功人士”“白领阶层”“精英人类”、“生活品质、身份”、“居家或投资”等等之类的定位语。这种定位可以说是非常的不专业，甚至可以说非常的白痴，这从一定的角度可以说企业的营销人员缺乏产品的专业知识，导致了这种外行卖产品的现象。又或者是在房地产营销中全面出击，产品涵盖了所有能涉及的领域。比如住宅中卖写字楼、多层住宅旁边突兀的出项花园洋房，高层底下建起了别墅，经济适用房小区设有超大户型、复式住宅等等。不以市场需求、不以消费者的心理需求来开发，大多偏离普通百姓的需求，价位高，户型设计不是面积大而不当，造成浪费 ，就是户型设计不合理，使得功能房无法正常使用，还有就是价格不合理，有钱人不愿买，没钱人买不起。

　　2、广告虚假，甚至违法

　　现在每天在各种传媒上随时都可以看到大量的房地产广告，很多企业不惜重金打广告，但纵观各类房地产营销的广告可以发现大多千篇一律，有创意的实在太少。而且其中很多的广告中还含有不实或违法的广告用语或促销手段，有的广告把地段位置、社区、设计、园林绿化都吹得天花乱坠，实地一看，大相径庭，购房者很容易就被迷惑。甚至有的广告中出现“荣获全国十佳**楼盘”“最值得期待**楼盘”“可办理城市户口”“年收益率可达**%”“无‘低’风险投资”“绿化率高达**%”等等广告语，而这些广告语却在国家颁布的《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》、《商品房销售管理办法》中有明确规定，属于禁止出现的内容。

　　从消费者的角度来看，广告不是促使房地产项目或开发商进入消费者心智的决定性因素，房产是一种谨慎的消费支出，在具体的购买决策上，消费者更相信自己的亲身体验，而对于媒体的间接传播，他们充其量只是停留在信息收集的认知层面上，难以左右他们对产品的实际评估。因此项目自身的品质才是重中之重。任何一个房地产项目的成功都不是广告单方面的成功，还包括与其它营销推广渠道的成功整合。

　　3、在产品营销中缺乏品牌的意识

　　随着房地产市场的日益发展，在房地产大量开发的情况下，房地产企业的品牌已成为决定消费者行为的第一要素，然而现今中国近5万家房地产企业中，将近90%的在做项目，10%的做企业，而只有不到1%的在做品牌.不少房地产企业由于品牌核心形象的提炼还残留着太多的地域观念，对于品牌形象共通性提炼的不够，也给企业品牌连锁带来了阻碍。房产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。同时房地产企业在除了获得利润外，忘记了其真实的使命：“为了大众的安居乐业，而奉献自己的激情”。一些企业在打造了某一成功项目之后，就依托前者的所谓品牌优势不断开发了诸多的新产品，进行“推广强势品牌”、“提高品牌的核心竞争力”的活动，最终造成资金短缺，无法经营的局面。同时在房地产市场利润率超高的情况下，一些本不具备房地产开发的企业挤入这一行业，其本身的目的不在于做好房产行业，而是怀揣着吃一口就跑的思想，因此不在乎品牌的建设。

　　4、产品营销中文化元素缺失

　　现在有些房地产销售商在销售产品时，强调卖文化的理念。出现了许许多多生态小区、学府佳苑、智能化社区，还有“北美风尚”“东方威尼斯”等欧陆风情等。将好的文化和优秀的理念融入到自己的产品中是无可厚非的，但是这些公司的策划人对于人居家文化的内涵却是不够的，将文化融入产品不仅仅只是在小区里扩大绿地面积，建个喷水池、图书馆或者设施齐全的幼儿园，这些物质层面上的东西只能给人以视觉上的文化感受，很多小区一旦深入进去就会发现很多

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