房地产全程营销锻打精品住宅提要：事实上精品住宅是消费者、发展商乃至社会的共同需要。消费者需要通过它得到心理满足，使它不仅仅是生活资料且是享受资料
源 自物业论文房地产全程营销锻打精品住宅
经过房地产市场这些年的发展，市场供需的矛盾早已使得市场由卖方市场转为买方市场，市场的需求主体也由原来的集团购买变成个人购买，市场日趋规范化、理性化，消费者已经成熟起来。这一切使得房地产开发商别无选择，那就是推出满足市场需要的产品，以自己的鲜明形象化树立起自己的品牌，才能赢得市场竞争的主动权。
在激烈商品住宅的市场竞争中，一些优秀的房地产商由于找准了目标市场，创造了市场需求的产品，塑造了自己的精品住宅的市场形象。
事实上精品住宅是消费者、发展商乃至社会的共同需要。消费者需要通过它得到心理满足，使它不仅仅是生活资料且是享受资料，而发展商则需要通过它树立品牌，赢得良好的口碑和商誉，为自己提供可持续发展的原动力，作为社会则需要通过它的建设达到美化市容的目的。因此，精品住宅应该是建筑艺术与经济效益、社会效益的完美结合，精品住宅很值得我们去研究，更值得我们去实践。那么如何才能创造精品住宅呢？下面我们从精品住宅与房地产全程营销关系分析这一问题。
一、精品意识塑造精品住宅
（一）首先是必须树立起创造精品住宅的意识
创造精品住宅的意识需贯穿整个开发的过程，这样才能使我们在开发过程的各个环节的各方面都有努力的方向和目标。万科集团一直坚持走"精品住宅"的道路，整个公司全员树立创造精品房地产意识，万科城市花园正是这一指导思想下开发的，万科俊园、四季花城进一步体现开发商全面深入的精品意识，市场定位、建筑设计、施工质量、物业服务等处处细致入微，一丝不苟。这更加要求我们开发商从各方面都有意识，有目的的去努力，为精品住宅的实现奠定基础。
（二）精品不等于豪华品、高档品
在谈到精品住宅的时候，开发商、消费者往往都想到高档住宅，似乎精品住宅永远是少数人的专利。但事实上"档次高才能成名牌，创名牌就一定高档次"的理解是片面的，也是错误的。宝洁公司的洗涤用品应该归属于中档产品，但它却能迅速占领中国市场的很大份额，并且形成了多个知名品牌，谁能否认它是名牌产品呢？因此精品住宅并非高档物业市场所独有，高档物业可以创精品，中低档项目同样可以创精品，只是由于目标市场的不同市场定位会有所不同。
二、精品住宅就是房地产产品的有效供给
（一）市场供求矛盾的原因
分析我国房地产商品住宅市场时，我们惊讶地发现到上个世纪末，商品住宅的空置量已达8000万平方米！为什么会有如此高的空置商品住宅呢？
从表面上分析，房地产行业的利润率仍处于社会各行业平均利润率中上水平，投资存在一定的吸引力；房地产行业的平均经营规模不高，没有垄断竞争局面，新发展商比较容易进入；经济适用房的供给量增长迅猛，企业经济门槛不高，产生新的库存；行业透明度不高，投资管理水平较低。
从市场供求方面分析，目前市场上大量商品住宅积压，供求严重不平衡。我们认为，关键因素是有效供给不足，充分满足消费者需求的商品住宅市场供给不足，但垃圾楼盘大量充斥市场，而且在积压商品住宅中不少是1996年前建的市场上根本不需要的房子。
（二）精品住宅创造有效供给
如果从房地产空置积压房来说，这个市场确实很悲观，但这不是房地产业主流现象，从相关统计资料看，以往若干年建设未能销售出去的房子，多数是不符合市场需求的，盲目上马，非专业公司建造的，用万科集团王石董事长的话，这房子"以前卖不出去，现在卖不出去，将来仍卖不出去，解决这一问题最好的办法，也是唯一办法，就是炸掉，因为地皮还有价值。"王石先生的观点非常正确。这足以说明建设精品住宅的重要性，也进一步强调了目前精品住宅有效供给不足。
在某种程度上讲，精品住宅创造有效供给。对消费者而言，房地产是非常特殊的大宗商品。因为它价值大，使用周期长，相对而言变现不太容易，故而在购买时，消费者特别仔细，三思后行。他们考虑三个标准：首先是功能标准，考虑它的功能用途，包括位置、周边配套、小区规划、户室比、采光通风等是否能满足他们的需求；其次是经济标准，消费者要考虑经济承受能力，即商品住宅价格是否符合他们的财务计划；第三是心理标准，小区的建筑风格、环艺水准、物业管理水平、开发商的知名度与品牌形象已成为影响消费者购买决策的重要因素，而且，消费者还要考虑亲朋好友对他们选购该商品住宅的看法，这一点愈来愈受到消费者的关注。
我们认为，产品创新是创造精品的重要途径。精品住宅是消费者心中足以长期使用的好房子，房屋使用者是最终消费者，不是房地产炒家，购买是长期行为，所以我们开发房产，既要符合他们的市场需求，又要在规划设计、视觉包装、管理服务等多方面适度超前，使住宅更有生命力，以达到消费者的长期认同。
三、房地产全程营销锻打精品住宅
（一）项目投资营销，保证精品住宅的市场定位准确无误。
全程营销第一个流程投资营销是住宅项目开发建设的关键，透过细致的市场调查，认真分析用
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