工薪住宅项目开发与营销实操

    一、市场分析

    商品住宅的开发各个不同时期其目标市场的变异,也是有着不同的市场特征。例如:早期商品房住宅目标市场,是以首先富起来的老板层和老总层为主,后来则是企业高级管理层和白领阶层,随着经济和城市规划的发展,工薪阶层也渐渐显出一定的购买力,而且工薪阶层对住宅的欲望相当强烈,只是屈于经济能力的欠缺,而被市场抑制。

    二、动作要点

    1、市场定位:低档住宅市场目标很明确,以工薪层为主,因此对于这类居所,在抓住主流层的同时,应相应细化和个性化,最好采取群体组合模式,以便切入市场。

    2、户型实用:由于区域分布不同,价格高低也不同,因此部分高价区的户型面积应适当降低,低价区的户型可以大一些,以相应减轻购买房者的负担。理想户型应为,两房一厅(55M2)——三房两厅(90M2)之间。

    3、设计良好:从目前市场状况来看,高档小区注重设计及环境,而低档住宅规划往往密密麻麻,这实际上是一个误区。这类住宅的购买者都是素质相对较高的工薪层,同样及其注重楼盘的素质,甚至有过之而不及。由此可见,此类小区的规划与设计是十分重要的。

    4、价格合理:在市场条件基本满足的情况下,单价较低的中低类住宅,市场承受力较好。在价格定位上与户型紧密结合起来,从更大范围看,这一类型居所的总楼价应控制在一定价格之内。

    5、付款方式应宽松:中低档住宅在付款方式上应尽可能的给购房者宽松的付款方式,提供充足的回旋余地,以增强其宽松的感觉。例如,可采取九成十年按揭或零首付,月供千元以下,便可轻松入住。

    6、推广策略:工薪内住宅在推广上应突出价格优势、轻松付款、规模优势、优惠手段、小区配套、物业管理等。

    三、工薪项目运作模式

    1、工薪项目住宅定位特点:物美价廉、物有所值,注重单套造价,注重宽松的偿付环境,注重整体设施,注重政策优势。

    2、工薪住宅购房者心理:一方面是昂贵的楼价,另一方面是低廉的偿付能力,解决这一矛盾的关键在于,“要买”与“能买”,需要发展商去人为的创造诸多方面的让工薪层买得起的住宅环境,这才是根本。依此来制定市场定位及营销策略。

    四、购买工薪住宅应注意的事项

    1、注重价格条件:由于经济实力的限制,工薪住宅对价格具有极强的敏感性,因此购买此类住宅应量力而行,看此类住宅物业是否在自己收入的承受能力范围之内,以此确定是否购买。

    2、注重交通条件:因此类住宅多以工薪层为基本购买者,市外居住,市内上班,是最大的特点。因此在购买住房时,应特别注意交通是否便利,设施是否完善。因为这关系到今后出门工作及购物等活动是否会顺畅。

    3、注重生活设施:由于此类住宅受交通条件的制约,住户出门并不十分方便,因此应更注意小区生活配套设施,对于一些有条件的住宅小区,应基本上做到居民生活不需外求,而通过自己小区完善的配套,以满足住户的要求。

    4、教育条件:看此类住宅小区周围有无相应的中小学,因为就中国的传统而言,下一代子女的教育应由先考虑。

    5、社会治安:小区的治安环境,是每一位客户及其关心的。因此,在购买此类住宅时,要全面考虑居所安全及人身安全。