一、最成功的区位概念CBD
CBD是Central Business District的缩写。
CBD肯定是一个标准的舶来品,最早见诸北京媒体的CBD可以考证到《北京房地产》杂志1994年第5期,一篇名为《王府井地区宜发展世界级的中央商务区》的文章明确提出了CBD的概念,文中提到:若纽约没有曼哈顿,伦敦没有道克兰,这两个城市将会什么样?然后点出王府井地区恰恰拥有了CBD所有的特征。这是一篇极为隐含的软文章,作者阳雪实为某公司策划部经理杨磊,其考查过诸多专着后提出北京的CBD区应该在其正在推广的项目所在地王府井地区,并证明说:传统商务区的价值很高,二战后如伦敦等许多城市因为拆迁传统商业区代价高,就实施所谓“大伦敦规划”,但最后的结果依然是失败,不得不重新回头来规划老商业区。此文当时影响还比较大,所以后来有很多区域都将自己说成是CBD,但最后还是被建国门外地区抓到了先机。1998年,在媒体一通乱炒CBD作后,我们终于等来了首规委关于CBD的定义,以国贸为中心方圆两平方公里的土地,然后又变成四平方公里的土地。但CBD无疑是最成功的英文概念之一。
二、SOHO
SOHO是Small Office & Home Office的缩写。
1999年底,许多人看到报刊上关于“SOHO一族”的文章都会误以为是“SOHU”的错拼。2000年初,SOHO现代城热卖时,还是有很多人将SOHU与SOHO混淆,但这并不影响SOHO现代城的热卖。因为本来的SOHO与SOHU不仅拼法相当接近,内含上也有很多相似之处。但就Small Office & Home Office”本义而言,SOHO的正宗来源应该是日本。至于英国伦敦、美国纽约的SOHO大街纯粹只是一种巧合。在中国,SOHO来源于潘石屹与张欣的争论。1999年底,现代城二期启动之前,潘石屹与张欣一直争论现代城二期应该叫成“SOHO现代城”还是“现代城人民公社”,当时担心SOHO一与红灯区相联,二与SOHU相混(都先后在市场中应验),但最后还是洋压土,现代城选择了SOHO案名,放弃了人民公社的想象空间。当然谁都知道,SOHO的成功不仅在于案名,而更多的在于其实实在在的产品创新、市场推广,更多的是市场大发展的背景下整个国贸商区的火热。如果现代城当时改叫成人民公社可能会是另一番功夫,如果叫成HOSO可能出现的市场反应也会差不了太多。
三、CLD
CLD是Central Living District的缩写。
2000年6月某晚,风林绿洲策划人周伟峰突然叫笔者喝茶,其间激动地称,研究了半天地图,突然觉得有一个概念有实质性的支持,即奥运概念所带动的正北区这个大区。这个区在已经形成规模的CBD地区与中关村地区中间,应该有一个名字。中关村地区与CBD地区是两个工作区,而且是能够持续发展、日渐完善的工作区。如果能够在这两个工作区中工作,那么最理想的居住区要么在内城,要么就在亚运村与奥运村地区。于是,在纯生活居住的理念下,中央生活区的概念进入视线,CLD的缩写应运而生。实际上,周伟峰已经查阅过相关资料,日本东京郊区某个大型生活区也正是在运动场的周边建设起来的,只不过没有叫成CLD。《中央生活区在哪里?》一文应运而生,这是一篇无关风林绿洲的分析文章,但因商机无限,风林绿洲在最快的时间里将CLD印在风林绿洲的楼书之中,成为CLD首当其冲的推广者。一个月后,这个概念得到大多数人的认可。实际上,如果CLD能象SOHO那样经过三五个月预热准备的话,效果会更好。
四、CID
CID是Central Information District的缩写。
这是一个过渡的概念,并不成熟,一方面是因为其中文概念“中关村”三字已经足够好,再次用硅谷二字也很生色,另一方面,CID自己的内容还没有作足。所以,很多关于CID的提法,都是与CBD和CLD共存的。但从一个概念的诞生与流行发展的规律来看,目前还不是CID大肆
五、LOFT
Loft出自美语,原意是指工厂或仓库的楼层,现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅,也称为Studio或Studio Apartment(莎朗•祖金着《loft生活:城市变迁中的资本与文经》)。 LOFT发源于六、七十年代的美国纽约,80年代迅速兴起,随着个性化浪潮的卷土重来,这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式,逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。LOFT源自于艺术家们对自由的狂热,对反叛的热情,它已成为世界新人类的生活标签。 在北京,第一推广LOFT的是现代城,在SOHO告一段落后,现代城写字楼就在寻找新概念上的出路,LOFT建筑自然而然出现在广告中,因LFOT的标志相当明确,一个层高五米以上的室内空间就可自然的称作为LOFT。但作为商品房市场来看,真正的LOFT建筑当选1999年就在市场预售的丽舍。这是一个标准的层高五米的公寓型建筑,当然也可以当作商住两用的建筑来卖。可丽舍一直在强调其城中别墅的概念,所以在市场上的反响较弱。如果丽舍早些时候就叫成LOFT丽舍来卖的话,效果肯定会大不一样。随现代城后,远洋天地也明确地将其某类公寓叫成LOFT,除了跟风外,其建筑形式上与LOFT现代城或丽舍还是有相当差距的。但报称在9月底闭幕的第七届北京房地产交易展示会上,中远房地产的LOFT项目一经问世,50套3天内即被抢购一空。
六、TOWNHOUSE
Townhouse本身就是一个全称,其中文意义是联排别墅,也有人将其叫成美国小镇,因为其来源于美国许多中产阶级居住的社区,在那种社区里,Townhouse是区别是Single House和Two-pic这两种建筑形式的,即联排别墅是区别于独幢别墅和双联(双拼)别墅的。townhouse亦称联排住宅,由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150~200平方米左右,有自己的院落——“有天有地”。Townhouse是在本世纪二战后40-50年代,英国发展新城镇时期出现的住宅,现在在欧洲国家非常普及。另外Townhouse还具备离城不太远和价格不算太贵的优点,但其与别墅的最大区别可能还是Townhouse定位的是第一居所。Townhouse的流行又是一个概念先行、产品后来的过程。在万科和兴涛的早期部分房子,以楼上楼下双跃层形式出现,但仅仅拥有了Townhouse的雏形。2000年10月,亚运村北二十公里处的橘郡正式将其项目定位成Townhouse,并在市场推广中一举成功。
七、MORE
MORE是一个2000年底刚刚推出的概念,据说这一概念不仅在美国高科技区相当成熟,在南方房地产城市也早有影子。
北京首推MORE概念是京洲华园的二期项目时代之光名苑。MORE概念是建立在LOFT和SOHO基础之上的一个新概念,其核心内容是在严格分开工作与生活的基础上,又能满足于空间时间的节流。具体做法即是在小区内设立一个相对独立的共用办公区域,使MORE一族的人可以享受全面的商务服务,在享有更正规更大规模的商务空间的同时,还能够享有绝对隐私的个人生活空间。时代之光称,MORE这个词来源于硅谷们的乌托邦理想。在过去的一些年中,在LOFT和SOHO的空间里,奋斗者们想拥有真实的生活已经被戏称为乌托邦。于是,大家经常谈论乌托邦的作者THOMAS MORE,住进新的MORE社区,就像来到了MORE描述的乌托邦之家一样。但实际上,MORE是英文Mobile Office idential Edifice的缩写,其文意为移动、办公、居住等意,通常译为互动商务居住区。作为英文单词,MORE的真意是“更多”。
MORE社区具有最轻松的办公室、较正规的环境、最有效的商务团队,还有住宅内更隐私的空间等诸多优点。但到目前为止,MORE概念除时代之光外,还没有其它项目跟风宣传,但就其实质性的功能变化而言,还是有相当的市场潜力的,最起码MORE社区能够解决工商注册的问题。
八、最早出现的概念5A
5A是由楼宇自动化系统(BA)、消防自动化系统(FA)、
在北京房地产市场上可以追述到1993年底的阳光广场,当时其推广广告称,阳光广场写字楼是3A的建筑物,1994年,就有不少项目将3A推广到5A,经过两三年的市场预热,5A已经与智能化紧密相联,成为衡量一个写字楼项目是否先进的标识。但实际上,目前5A还是一个比较空虚的概念。所以,尽管经过六七年的漫长时间,5A并不是一个排名前列的英文概念。诸如中关村大厦,在介绍自己是5A智能化大厦时写道:BA是通过对空调给排水系统实现自动控制及监测,使被控设备在优化状态下自动运行,达到节能降耗的目的。SA的保安着重于日常的监视、观察及录像,确保大厦24小时安全。FA的消防采用智能型火灾报警控制系统,使火灾一旦达到设定温度,消防水自动喷淋进行火灾自救。OA办公布置了密集的信息插座,可满足全部高速网络应用及平滑升级。CA通讯是当今市话最高级别的集团用户网上构筑的一个叠加网,集语音和数据业务于一体,附目前最先进的卫星电视接受系统等。所以同为5A,也还会有此系统与彼系统的差别,就象同属5A的宽带有2兆与100兆的区别一样。所以5A系统不仅是一个没有热起来的概念,而且还是一个定位相当模糊的概念。 难怪目前真正高档的写字楼物业从不谈自己是5A智能化。