(六)新洋屋的产品创新性
“新洋屋”的倡导者——珠江地产是一个有着10多年房地产开发经验的地产企业，在公司创立之初就以打造房地产优质品牌企业为目标。因此在10多年的生产实践中，从未停止对房地产市场现状及走向的分析与研究。这些先期工作，使得珠江地产对中国房地产市场和国家的政策走向有着比较深入的认识与理解，坚信不断优化产品模式是企业发展的金科玉律。因此，珠江地产企业经营理念之中有两句最突出的表述，一句是“诚信是立业之本”，一句是“创新用兴业之源”。而诚信与创新的落脚点都在于产品。“新洋屋”的产品，作为一种一多年市场积淀基础上，科技创新是产品创新的直接促成因素之一。
首先，珠江国际城“新洋屋产品”对花园总是的解决，较TOWNHOUSE等低密度产品有了更高的改善。
以往的叠拼产品虽然上有天、下有地，但是上层住户只能享受露台，且必须通过共用楼梯入户，无法实现花园洋房的均好性。而珠江国际城的“新洋屋”产品被定位为“花园洋房”。“花园洋房”的必备条件是每一户均独门独户，并必须具有独自享有的私家花园、私家车位，以体现主人的生活品质，以及由产品品质带来的休闲生活方式。
澳洲五合国际的设计师特别为珠江国际城的叠拼产品，量体设计了上下两套住宅主入口南北分开，互不交叉的设计。这种设计使南北花园分别属于上下两户人家，有效解决了上户人家独门独户、独享私家花园、专属车位的问题，不确保了高档住宅的私密性原则。
另外，在国际城还设计了平层洋房产品。平层洋房电梯直接入户，与叠拼花园洋房相比只有户型大小的区别，不存在品质上的区别。那么，平层洋房的“花园”如何解决呢？
设计方在户型设计上开拓思路，设计出了具有弹性功能的“阳光花房”。“阳光花房”一般与起居室、阳台与入户电梯间相连，通过起居室与电梯间都可直接进入，面积十几平方米到二十几平方米不等，大面积的中空玻璃立
其次，珠江国际城设计独特的雨洪利用系统，书写了郊区生态化住宅发展的更多可能。
珠江国际城地处通州区永顺镇，占地2，000亩，总建筑面积逾100平米。在进行这样大的一个小区的污水处理系统的设计时，为了避免管线越来越多造成的资源浪费，解决地下水分布不均的问题，从面而减少政府对干流河流防洪措施的投资。珠江国际城借助小区的低洼地势，规划设计了小区宜人的小气候。
首先，地地面大量种植植被，涵养水源；地砖的选择，预先考虑了其渗水性的优劣；在地下，设计了雨洪利用系统，使自然降水得以在小区保存，循环利用。
雨洪利用技术是针对开发建设区域内的屋顶、道路、庭院、广场、绿地等，不同下垫面所产生的降雨径流，采取相应的措施，或收集利用，或渗入地下，以达到充分利用雨水资源、提高环境自净能力、改善园区生态环境、养活外排流量、减轻区域防洪压力的目的，寓资源利用于灾害防范之中的系统工程。通过雨洪利用设施建设，不增加建设项目所在区域内降水径流系数、严格控制入河排水量的增加。
以道路铺装地面为例：铺装路面应全部采用透水性地面；面层、找平层、垫层的透水系数必须大于0.5mm/s；铺装地面要高于周围绿地地5～10cm，并坡向绿地。通过以上技术处理，道路铺装层可以达到35～42毫米的蓄水量，雨水排空时间为5～6小时，24内可消纳降雨量140～168毫米，可以轻松承受十年一遇的降雨。
除了雨洪利用系统外，珠江国际城同时在总体规划上进行了独特的围合式设计，小区醅与北部是6.5层以上的平层住宅，中部与东南部为依地势高低错落的4.5层错层与联排产品，冬季有效阻隔了西北来的冷干气流，内部的暖湿气流循环疏导，使小区拥有了良好的生态环境。
在户型设计的创新性上，关于珠江国际城C2户型的设计，中国建筑设计研究院的副总建筑师开彦先生概括得最为贴切：“C2户型以最经济的空间利用，实现了别墅的全部享受功能。”这句话也可以理解为：C2户型可以使消费者花最少的钱，享受到别墅的产品品质与生活品质。
有天有地的C2户型，拥有屋顶露台、私家花园和车位；在房屋入口外特别设计了置于户外的壁挂炉空间，增加了安全性；房门入口处的工人房，承担了别墅产品中门房的功能；主卧、客卧错层设计，增加也主人的私密性和尊贵感。而该户型的总面积为200.53平方米，总价却不高于100万。
(七)新洋屋运动的精神体现
学者们将西文文化形象地称为“海洋文化”，它的特点是开放性、包容性、交流性，对阳光充满喜爱。正是这种文化特质，使西方在近代几百年的时间里，有可能迅速发展，从而在某些方面超越中华民族的所谓内陆文化。其实，前面说起过，中国绵延几千年的内陆文化也并非是关起门来自然形成的，中间也数次接受外来文化，从而得以提升、发展。具体到住宅文化同样如此，只有吸纳，才有完善，只有注入新鲜血液，才有活力，才会发展。“新洋屋运动”下是在开放、兼容的基础上产生的，“新洋屋运动”的深层精神也正是开放精神。
上海最早的花园洋房的兴起，是源于上海商务活动的繁忙。大量国外的商人和学者进入中国以后，洋房也随之而来。中国进入21世纪以后，经济迅速繁荣，社会生活也日益呈现多样化趋势，人们观念灵动面进步，对生活的认识更加人本。于是运动、健康、积极的生活方式，在住宅领域业已成为必备的标准。
说到健康，今天的意义更加广泛了，在住宅建设上的体现首先会在整个产品设计里控制容积率，容积率绝对控制在1.5以下，只有适当的容积率，才能保证充分阳光、绿地、自由的空间和各种各样交流的空间，这个就是健康的生活方式。
六、珠江国际城的营销推广策略
(一)珠江国际城项目SWOT分析
优势：
1．一梯两户。智能通力电梯直接入户，电梯门即户门；
2．屋内有通透的阳光花房——是业主室内的专属庭院；
3．错层户型设计——分区更明确，增加生活情趣；
4．前期已购客户对珠江品牌等非常认可；
5．6～8层低板设计；
6．是通州区首个花园洋房产品。
劣势：
1．距离市区略远，作为第一居所的交通成本较高；
2．项目周边大市政环境正处于逐步改善阶段，需要时间改变区域低价预期心理；
3．工程形象进展无法配合销售；
4．前期宣传主要侧重叠拼产品，对平层产品宣传不足；
5．项目单价尚可，但由于户型面积偏大，导致总价偏高，客户接受有一定困难。
挑战
1．由于轻轨修通，通州项目层出不穷，竞争压力较大；
2．周边环境略显不足，容易导致客户对未来生活缺乏信心；
3．同质竞争楼盘集中，性价比的优势丧失。
机会
1．项目所在的永顺镇是通州区未来发展的重点区域，未来发展前景预期较好；
2．根据市政规划，通州区有望成为北京市重点规划的三个中心之
(二)目标客群定位
客户年龄：30～45岁为置业主流
客户职业：主要为从事传媒业、服务业、商贸、政府公职、科研等人
客户特征描述：
新生代——对健康尤为重视以及汽车已相当普及的白领阶层
工作地点：主要分布依次为朝阳区40%、西城区33%、东城区13%，
其中：
朝阳区：以职业经理人为主，其次为私营业主和高级技术人员
西城区：以私营业主为主，其他为公务中和职业经理人
东城区：私营来主和技术人员各半
置业目的：自住型客户占83%，第二居所型客户占17%
(三)目标消费群分析
收入状况：属于中等偏下收入的白领阶层，但手中有一定的积蓄；
客户心理描述：追求生活情调，崇尚享受生活，具有一定的浪漫主义色彩；
消费观：愿意为满足更高精神层面的享受而付出，注重产品的附加值；
职业分布：小资白领、自由职业者、小业主。
(
四)推广策略
电梯洋房——享受准别墅生活
——公寓也别墅
——享有二次人生
(五)本案产品定位
项目功能定位：具有自然生态特色的低密度纯居住社区；
项目特色定位：准别墅的居住享受；
项目形象定位：自然、自在、闲适；
目标市场定位：追求生活享受，具有一定浪漫色彩的白领阶层；
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