4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
三、应用估价方法时的错误
1、收益法
(1)收益期限确定错误。
(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。
(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
(5)正常费用的测算错误
A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
(6)资本化率确定错误
A、资本化率选定错误
B、用途不同的部分采用了相同的资本化率
C、安全利率选择错误
D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
2、市场比较法
(1)修正系数的确定没有充足的理由
(2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例
(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。
(5)比较修正的方向错误。
(6)可比实例不符合条件。
7)区域因素与个别因素混淆不请。
8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
(10)比较修正项目有漏项。
(11)间接比较与直接比较混淆不清。
(12)区域因素比较修正的内涵理解错误。
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1、从估价报告的结构上讲,内容不完整
a、缺委托估价方
b、缺受理估价方
c、估价对象概况交代不清,所需资料收集不全面。
土地需说明:名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。建筑物需说明:名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。单独估价建筑物时,也要有土地证明。此外,还应对环境作简要说明。
d、缺估价目的,或目的不清。
是何种条件状态下的价格。如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。
e、估价时点:不是一段时间,而是某一日。
f、缺估价依据。估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。
一综合察看
1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式,内容描述项目是否完全、合适,书写方式,用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2、察看估价方法是否与估价目的,估价对象适用,估价技术路线是否正确
3、估价时点是否准确
4、修正年限是否正确
5、检查计算是否正确,前后数据是否照应一致
6、对采用的方法是否有合理的说明和理由
7、任何一项数据都应有来源依据,必要时说明
8、注意利息的计算方式,期限
9、报告有效期应以报告完成之日为准
10、现实用途和法定用途相符
11、一估价以选用两种以上的估价方法,要符合要求,选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用一开发法
12、注意对价格的称谓是否错误(比准,收益,积算)
13、要察看估价类型,对照规范对此要求
14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的
15、纠纷房屋,拆迁房屋,拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况
16、注意一些对估价的特殊规定,如对不得设定抵押权的,国有划拨土地的等等
17、保险估价应首先明确是否包含间接损失,说明是否能修复
18、基准地价修正法中基础设施要进行修正,使用年限是否明确
二比较法:
1、比较实例的用途,结构等必须一致,不一致适应说明
2、是否统一了可比价格的可比基础:付款方式,单价,统一币种和货币单位,面积内涵,面积单位。交易税费的负担是否正常
3、实例不应少于三个
4、实例应修正差别不应太大,每次单项修正不能超过20%,综合修正不能超过30%
5、可比实例是否在同一供求区,规模是否相当,权利性质类型,故价目的应该吻合,价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明)
6、日期修正,时间(一般不能大于1年).方法.公式,状况是否进行修正,公式,方法,付款方式
7、最终比准价格是否进行了综合和说明(方法是否正确)
收益法:
1、总费用和总收益的计算是否准确,正确,租金计算是否有漏项和重复的,是否计算收益时考虑了出租率,出租收益是否稳定
2、资本化率是否合理,综合、土地、建筑物相比较
3、安全利率的选取应有必要的说明
4、是否考虑了租金的未来变化
5、收益无限年限扣除折旧和土地摊销成本
6、收益有租约的按租约,无租约的按客观收益,空置也要考虑客观租金
7、收益均应以年为单位,查看是否一致
成本法:
1、成本应为社会平均成本,即客观成本
2、注意各种物业的价格
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构成(及商品房,农地征用,拆迁房屋)
3、注意保险估价不计地价,评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明
4、销售税费的依据是销售收入不是成本,税费的构成是否正确
5、入股的估价应说明入股后的用途
6、注意计税方式是否正确,如房产税要减去原值得10-30%,个人按市场价格出租居民用房4%,营业税3%
7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中
8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)
9、用成本计算而非成本价
10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
假设法
1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)
2、察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失
3、看传统方法和现金流法的注意事项,现金流不计利润和利息,传统不折现
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