一、南京写字楼市场简析
整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼以及中华路、白下路四个地区。其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。
据有关资料显示,在近年来南京上市的办公楼面积较大,写字楼市场竞争更加激烈。以南京市写字楼处于买方市场,各家开发商注定要为了争取有限的客源而展开激烈的市场竞争。
南京办公写字楼一览简表:
1 金轮大厦 11 苏宁环球大厦 84 金銮大厦
6 天安国际商场 12 现代城堡 22 金山大厦
7 黄浦广场 13 天时商业中心 23 新立基大厦
8 投资大厦 14 南京国际金融中心24 和平大厦
9 长发信息大厦 49 民族大厦 25 中信大厦
16 新华大厦 46 长乐大厦 48 金鹰汉中新城
36 星汉大厦 17 益来国际广场 27 隆盛金融广场
38 东正大厦 87 南京国际贸易中心61 长江贸易大厦
33 中南大厦 40 华荣大厦 62 佳汇大厦
34 长城大厦 41 金鹏大厦 79 苏宁大厦
67 天安商厦 42 南京振兴国际大厦80 弘业大厦
85 洪武大厦 44 永丰国际商业大厦81 华泰大厦
19 文云大厦 69 华富大厦 59 富升大厦
20 天环大厦 53 华威大厦 77 东宇大厦
50 东沛大厦 55 金鹰国际商城 78 新澳国际商务中心
51 阳光大厦 58 苏发大厦
此外,根据权威机构的调查,我们将南京写字楼市场的情况阐述如下:
一)、办公用房市场需求概况
目前,对现有办公用房不满意的比例较高,十分满意的仅占4.6%,比较满意的占49.8%,比较不满意的占32.7%,十分不满意的占3.2%,因此,对现有办公用房不满意的共占35.9%。通过进一步的研究发现,对目前租用的办公用房不满意是促成其购买需求的原因之一,从这个角度考虑,南京商用楼的市场潜力是比较大的。
本次调查租用办公房的公司为258个,其中3年内有购买打算的为107个,比例为39%;已经购买办公房的公司为112个,3年内有购买打算的为4个,比例为3%。因此综合来看,3年内南京市有购买办公用房意向的公司比例为29%。这是一个极具诱惑力的数字。公司决定购买办公房的原因较多,除了上述原因外,主要的还有公司发展的需要。通过定性的分析可以看出,发展的需要一是对办公空间的需求,一是发展后具有一定的实力,从利益上考虑,决定购买办公房。从市场营销来考虑,这应该成为未来市场的营销诉求点。
二)、购买需求分析
1)、首选办公地点的分布从首选地点的分布来看,在无提示的状态下,选择新街口的比例最高,达32.7%;珠江路、山西路紧随其后,其选择比例分别为19.2%和18.5%;然后是鼓楼,比例为12.8%。其他对办公地点的选择则比较分散。
2)、办公楼类型的选择从对办公楼功能的选择上,可以明显看出,选择商住的比例明显高于纯写字楼。也就是说,选择办公室内有卫生间的公司为目前市场上的主流需求。对厨房的选择,重要性一般。
同时要求有卫生间的业主,认为将兼顾住和不兼顾的比例平分秋色。在我们的交叉统计中发现,选择兼顾住的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为51∶40,而不兼顾生活起居的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为21∶77。3.对办公面积的需求从面积的需求上看,建筑面积在150平方米以下的需求量占74%,50平方米以下的超小户型需求量所占比例为14%。因此,小户型是将来设计中不可或缺的,并应该是主力户型。从定性的研究中得知,业主对户型的内部需求以开间为主,同时要求具备作为办公的间隔,主要以隔出两个房间为主。
三)、对办公用房的心理价位
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; 在对价格的选择上,低价位总是受欢迎的。价格的选择不仅与公司本身的实力极度相关,而且和写字楼所在的地点,写字楼的档次、配套设施、物业管理等等因素密切关联,因此,如果离开具体的楼盘来谈价格,其意义不大。从一般意义上而言,心理价位在5000元以下和5000-6999元之间的比例最大,并且随着价格的提高,其比例依次递减。有一点显而易见,价格直接关系到业主付出资金,由于中小公司的资金一般不会太充裕,因此,从各方面节约成本,从而相对降低价格,对销售来讲肯定是一种最有力的促进。
四)、对付款方式的选择
1)、按揭比例和按揭年限调查显示,中小公司购买办公用房时愿意一次性付款的很少,这主要是由于中小公司的财力有限,一般不会有足够的资金。因此,有吸引力的付款方式就成为写字楼营销中简单而有效的促销手段。从按揭比例来说,最有诱惑力的按揭比例并不是比例越高越受欢迎,基本呈正态分布,但是可以明显看出,4-5成、6-8成按揭年限最具诱惑力。
在按揭年限上,最具吸引力的按揭年限为6年以上,特别是6-10年和11-15年,其比例分别为36.6%和24.1%。2.首付款和月付款对于首付款的选择,因为公司的实力不同、资金的充裕程度有异,使得首付款和月付款的分布都比较分散,但是我们还是能够发现,首付款价位在10万元、20万元左右最为集中,月付款为3000元、5000元、10000元所占比例最高。
通过进一步的统计分析发现,愿意承担的月付款与现在租用办公房的月费用总额两者显着相关。租用的费用集中在3000-5000元之间(比例为28.3%),而选择月付款价位在此区间的比例高达44%。
五)、对车位的要求
目前南京市中小公司拥有汽车的比例为37%,但是无论是否有车,业主都对车位提出了较高的要求。近90%的业主需要车位,其中,需要一个车位的占57%,需要两个车位的占21%,需要三个以上车位的约占10%。在租用还是购买停车位的问题上,由于成本、费用等原因,选择购买车位的比例还是小于选择租用车位的比例,租用的占35.4%,购买的占64.6%,有29个百分点的差距。购买车位的价格比较分散,但在5万元以下的很集中,原因在于选择5万元以下的公司中有一部分不清楚目前车位的价格行情,但同时也反映了对车位的需求和心理价位。租用车位的价格则更为分散。
另外,定性研究表明,一些业主认为车位投资的价值远远高于写字楼本身的投资价值,具有巨大的升值潜力。 六)、购房的其他需求
1)、对电梯的需求电梯是许多业主置业时关注和头疼的问题,因此,电梯的好坏、够用与否,成为影响销售的一个因素。从定量调查的结果来看,4部或者6部电梯可以满足需求,但这些还要结合电梯的质量、高速与否,来确定数量。而货梯只需1部至2部即可。
2)、对配套的要求调查表明,智能化IC卡、安全监控系统、宽带的INTERNET系统都成为智能化办公楼不可缺少的标准配置。被调查者中,认为非常需要和比较需要IC卡、安全监控系统以及宽带INTERNET系统的比例分别为75.4%、91.8%和92.1%。3.关于物业管理物业管理也是房地产开发商和业主都十分关心的问题。物业管理是要业主出钱,因此首先应该由业主来选择物业管理公司。
调查表明,业主对于物业管理的价格接受度较分散,以1元(22%)、2元(17.9%)、3元(13.2%)、5元(14.6%)和4元(9.3%)的比例最高。
南京市的写字楼市场虽然不如商品住宅市场那样热闹,但也越来越受到人们的关注。在一些写字楼高枕无忧的同时,有一些写字楼正使出浑身解数,通过各种手段来提高其销售率和出租率;另有一些写字楼则开工不久或尚未竣工,也正铆足了劲争夺购房者。在写字楼供应如此充裕的情况下,南京市写字楼的需求状况究竟如何呢?
二、河西新区房地产市场当前状况简析(含写字楼建设现状) 河西新区以12条主干道、24条支路和地铁一号线为主,初步构成东西便捷、南北畅通、内外衔接、江城一体的立体化交通体系;建成功能完备的奥体中心场馆以及体育公园、运动员村;以10余栋160万平方米的标志性建筑为主体,河西CBD雏形显现;以奥体新城、金马郦城、世纪星园、万科项目为代表,建成160万-180万平方米配套设施完善、人居环境优良的现代化中高档居住区;同步建成图书馆、艺术馆、教育、医疗、文化、邻里中心等公益设施;凸现特色滨江风光带,以滨江大道及滨江生态公园、商务中心绿轴、主题广场和主干道两侧风景等展示“绿色河西”;北部鼓楼新加坡科技园和东南部建邺新城科技园初具
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