二、土地市场分析
1、土地成本翻倍
盐城现行土地的开发使用主要采取挂牌拍卖的方式,公开竞标取得。这样以来,房产商取得土地的方式就更为公平,“关系地”、“违规地”很大程度上得到遏制。土地作为政府惟一的大宗资产,集中进行管理可以实现土地效益的最大化,也便于城市进行统一规划和设计,政府垄断土地是其经营城市的表现,对于改善城市环境和防止无序开发有着很重要的意义。
除经营城市外,实际上是政府也想利用严把土地审批关,来遏制房产开发出现无政府状态,政府一手垄断土地,推行土地储备制度,具体出让操作时限量供给、公开招标、竞价批租,这样一来,谁出的价格高谁就能拿到土地的使用权;加之批出去的土地又控制在少数人手里,土地少了,开发商的热情并没有因此而减弱,反而越烧越旺,土地出让价格几乎翻倍。
2、卖房不如炒地——房价和地价的严重背离
地价上涨就意味这开发成本上涨,房价势必上涨销售压力增大,再加上市场瞬息万变,楼盘的开发周期很长,等到面市的时候将会有更大的风险,给房产开发带来的巨大的压力和风险;而相较之“炒地皮”,似乎实现“利润”要快的多、保险的多。“卖房不如炒地”便由此而生,因此部分开发商也纷纷加入到热火朝天的炒地皮行列中。
地价扶摇直上,到了实际开发时已经被翻了几番。这种炒来炒去致使地价飙升,房地产商只好把这种“成本”转嫁到购房者那里。土地价值的最大化是实现了,房产开发的势头却没有有效遏止,反而愈演愈烈,俗话说“地价是房价涨跌的方向标”,高位房价自然而然地孕育而生,经济适用房千呼万唤仍然遭遇难产,高价房却是不请自来遍地皆是,这样导致了房价和地价的严重背离。
3、土地价值的时效性特征
由于现阶段盐城市南进西扩的总体发展战略,市政府由老成区迁往南侧的世纪大道,市民对未来的期许普遍看好处于城市版图的南端新城区,使得城市的发展将沿着解放南路这条城市中轴线向南迁移。但南端新城区的城市建设由于底子薄,城市建设和生活配套的各方面还不十分尽如人意,老百姓对新城区有个接受的过程。随着盐中、一小新校区的建设,市民体育公园、体育馆的建成、新的行政大楼的投入使用,以及大量房地产开发项目的落成,南端新城区的城市化繁荣程度不断加强,市民对城市的认可将随着不同的历史时期沿着解放南路一个路口一个路口的往南迁移,所以南端新城区房地产项目的土地价值和项目商业价值将随着不同的历史时期而发生变化。
4、土地的放量供应预示着产品过剩的买方市场即将到来
在政府和部分开发商热情高涨的乐观主义情绪下,土地持续放量供应,白热化的价格战已经是可预见的未来!我们从近几年的土地供应量数据来看,由于土地价格上升和土地供应量急速增大,在如此行情下,可以预见激烈的价格战争和市场战争已经一触即发,这必然使房地产开发利益空间受到巨大的威胁,对开发企业来讲也将是危机与高风险的挑战,是企业生存和发展所必经之战,也是一场必须赢的战争。
三、房产市场分析
1、板块效应初现端倪
A、人民中路板块——没落贵族、恋土情节
B、城东板块——市场追随者
市场特征以补缺型为主
C、盐都新区板块——市场渗透者
市场特征以外来投资者为主
D、先锋岛-串场河板块——商用不动产
E、解放南路北板块——异军突起领跑市场已成为必然
2、局部市场竞争激烈,演绎生与死较量之战
解放南路房地产板块供求关系分析:
关于供应量
目前已完成批租手续可开发
项目为:
金色家园 12万平方米
奥林匹克花园 17万平方米
鑫都花园 30万平方米
温馨家园 16万平方米
娱乐花园 4万平方米
紫薇花园 13万平方米
迎宾南路地块 19万平方米
解放南路东侧A区 75万平方米
双元路苏通房地产 3万平方米
广电中心南侧 6万平方米
缤纷亚洲 8万平方米
解放南路(原工行地块) 2万平方米
教院附中东侧 2万平方米
盐中东侧南通宏鹏 22万平方米
总计: 232万平方米
关于需求量
预计在今后几年内,解放南路房地产板块将占盐城房地产份额的50%。
盐城房地产在一年之内有突飞猛进的发展,达到发达地区年人均消化1~1.5平方米的水平。
在解放南路不再批租土地的前提下,该地区完全消化时间也将长达4~6年;
如果继续有批租土地的增量,完全消化时间可能为10年。
四、开发商分析
1、本土企业全面改制
2、外地企业进入盐城
从盐城目前的楼市来看,来自经济发达地区地产企业越来越多,无论从建筑、规划、设计,还是操盘手法营销策略都给盐城带来呢强烈冲击,让市民们感受到了一阵旋风,比如“衡泰冠城”在去年地盐城楼市中就是一个亮点,在同档次地产品中极受关注和追捧,我们不可否认它已经在盐城建立呢自己的品牌。
3、竞争导致经营理念变化
由于竞争的加剧,开发商自身素质的提高,经营理念渐渐趋于成熟,更注重市场细分,打破同质化将是必然趋势,目前盐城楼市各行其道,开发物业档次各异各出其招,由生存型走向都市型。
五、消费心理分析
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2、矛盾观望的态度,价格将成为分水岭
六、观念分析
乡镇型向都市型转化
1、空间观念
自行车—→摩托车—→汽车
2、消费观念
76%的高端购房客户接受按揭
3、营销观念
从传统的自产自销到营销专业团队售楼时代
4、居住观念
从生存型到追求精神生活(文化)
从室内(房型)到室外(环境)
从贪大求宽到资源的经济性考量(性价比)
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