估价过程：
对估价对象进行分段评估，分别计算其收益价值。
1、估价对象自估价时点至第40年前的商业用途房地产评估：
根据土地使用期限自2001-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，实际收益年限取37.5年。经估价人员的市场调查并根据该区域的实际情况，客观租金约为2.5元/天。m2.具体收益价值计算如下：
（1）年有效毛收入确定
有效毛收入=2.5元/天。m2×44.31 m2×365天×85％（出租率）=3.44万元
（2）年总费用确定
1>税金（包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加，按规定取年有效毛收入的17.
2>修缮费（按建筑物重置价值的2％计）
建筑物重置价值（估价对象的建筑物为混合结构，按目前估价对象地区建造类似估价对象的建筑物单位重置价值为850元/平方米）
重置价值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77万元
修缮费=3.77万元×2%=0.08万元
3>保险费（按规定为建筑物重置价值的1.5-3‰，本次取2‰）
保险费=3.77万元×2‰=0.008万元
4>管理费（包括管理人员经费、办公费、广告费等，取年有效毛收入的5％）
3.44万元×5％＝0.17万元
5>确定年总费用（1-4项的合计）
0.60＋0.08+0.008＋0.17＝0.858万元
（3）年净收益确定
年净收益=年有效毛收入-年总费用=3.44万元－0.858万元=2.582万元
（4）资本化率的确定
资本化率的确定是根据安全利率加上一定的风险调整值。以估价时点的中国人民银行一年期定期存款利率1.98%作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：估价对象地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途和新旧程度等。还要考虑到估价对象为非完全店铺，风险略低于纯店铺，最终确定为6%.
故资本化率为1.98%+6%=7.98%.
2、计算剩余30年的房地产收益价值，以住宅用途来考虑，以现时的租金水平为参考依据，根据估价人员对未来趋势的预测，客观租金取1.2元/天。m2.
（1）年有效毛收入确定
有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85％（出租率）=1.65万元
（2）年总费用确定
1>税金（包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加，按规定取年有效毛收入的17.565％）：
1.65万元×17.565％＝0.29万元
2>修缮费（按建筑物重置价值的2％计）
建筑物重置价值：（估价对象的建筑物为混合结构，按目前估价对象地区建造类似估价对象的建筑物单位重置价值为850元/平方米）
重置价值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77万元
修缮费=3.77万元×2%=0.08万元
3>保险费（按规定为建筑物重置价值的1.5-3‰，本次取2‰）
保险费=3.77万元×2‰=0.008万元
4>管理费（包括管理人员经费、办公费、广告费等，取年有效毛收入的5％）
1.65万元×5％＝0.08万元
5>确定年总费用（1-4项的合计）
0.29＋0.08+0.008＋0.08＝0.458万元
（3）年净收益确定
年净收益=年有效毛收入-年总费用=1.65万元－0.458万元=1.192万元
（4）资本化率的确定
资本化率的确定是根据安全利率加上一定的风险调整值。以估价时点的中国人民银行一年期定期存款利率1.98%作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：估价对象地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途和新旧程度等。还要考虑到估价对象为住宅，风险低于店铺，最终确定为5%.
故资本化率为1.98%+5%=6.98%.
（5）收益价值
Vb─房地产价值
a─房地产年净收益
r─资本化率
n─房地产剩余收益年期
t-评估时点至土地取得时间后第40年的年期
3、确定房地产价值
V =V1+V2=30.54万元+1.18万元=31.72万元
则收益法测算估价对象房地产总价为：31.72万元， 单价为7159元/平方米。
五、评估非完全店铺的难点
通过对非完全店铺房地产评估探讨，主要是为同仁们在此类房地产评估提出一种新的评估思路。房地产价格的实质是房地产权益的价格，使评估的房地产价格能从占用，使用，收益和处分权益上得到充分体现。
在实践运用中我们觉得如何确定非完全店铺的资本化率是此方法的难点，这需要大量的基础资料和评估人员的分析推断。在这方面我们希望能够与同仁进一步交流探讨。
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