(1)宝洲路原为泉州市的城市边缘带,规划及建设发展力度薄弱,导致街区定位不明,市政配套建设滞后,商业氛围不足且形态单一,街区形象差等因素,是影响、制约房产开发发展的客观主要因素。
(2)区域沿线内为泉州的城乡结合部,目前尚有几个大的行政村,如灯星、浦西及大量的民居,影响街区形象及价值的提升,以及房产开发的发展。
(3)区域附近工厂较多,吸引了大量的外来务工人员,周边环境相对较为“杂、乱、差”,居住环境及生活品质较差,亦是影响房产开发的因素之一。
3、在大泉州架构及跨江发展战略的具体实施下,宝洲路街区的属性随着城市发展定位的改变而将获得提升,在新的泉州城市建设发展规划中,宝洲路沿线区域定位为商住区。同时,作为泉州房产开发发展的“五轴三线”之一的宝洲路,未来的三两年内,将是泉州房产开发的重点区域之一。
四、项目区域版块及住宅市场客户群体特性分析
1、项目区域由于城市发展规划及历史发展等原因使得其本身存在着固有的下列三大特性:
(1) 商业形态的单一性
(2) 配套设施的不完整性
该区域市政及生活和商业配套薄弱,大、中、小型超市和各类银行单位等相关配套欠缺,菜市场距离遥远,给区域居民生活带来较大的不便。
(3) 地段交通的繁杂性
项目位于刺桐路与宝洲路交叉口,刺桐路后段又与泉州通往晋江石狮的刺桐大桥相连,再加上项目斜对面有丰泽长途汽车站,车辆过往频繁,给附近的居民生活带来一定的影响。
2、针对该区域的以上几大特性,深入分析其客户群体
(1)从客户群体的区域来源看,由于区域内综合环境等因素,使得该区域以外的大多数消费者对该区域的楼盘存在着明显的排斥心理,因此住宅市场的客户群体大多以本区域为主,以泉州市区及外来人员为辅。
(2) 区域内客户群体的职业构成来看,通过对力丰商城和灯星公寓的调研结果得知:有相当一部分客户群体是周边经营小商品批发的个体工商户。据了解,目前宝洲小商品批发市场在经营的个体工商户中泉州市区约占30%,周边县市占70%左右。其总体数量在1000人以上,因此通这一数据可以看到:该区域内住宅市场还有较多的客户可供挖掘,住宅需求还有一定的空间。
其次,区域内周边行政机关和企事业单位的中低阶层干部和职员,由于经济承受能力有限,而该板块房价相对较为便宜,因此他们在购房时往往就近选择该区域。
(3) 从区域客户群体购房目的和用途较为单一,普遍存在着共性,他们对楼盘的综合素质、地段、规模和档次要求度不高,价格是他们的主要考虑因素,即只要价格便宜,面积户型适中,能够基本满足居住问题即可。
(4) 区域内尚无中档以上的住宅项目,对区域内的企事业单位的中高层消费群体的潜力挖掘明显不足,是本案的机会之一。
五、
1、泉州市酒店式小套房及单身公寓的发展概况
2000年9月份,位于华洲的“世纪外滩”----酒店式白金小套房的热销拉开了泉州酒店式小套房和单身公寓的市场帷幕,在创造了泉州住宅房产市场销售奇迹的同时亦引领泉州住宅市场产品多元化的发展。
今年上半年,位于圣墓附近的阿波罗(小套房时尚)公寓的成功热销,与相对冷淡的住宅市场形成反差的同时,亦反映出泉州市场对小套房的巨大需求及其市场潜力。
随着市场发展和消费的多元化,以及人们观念的转变和更新,市场对小套房的需求亦将在短期内得到较快的增长,同时小套房产品(户型)亦从平面的结构完善发展到立体空间的变革。
2、小套房个案解析
个案
销售总量
销售率
价格元/㎡
面积范围㎡
畅销户型
主流客户
丰盛假日城堡
330
45
2600
32~68
49
市区投资客
时代华庭
48
34
2580
30~66.8
40
市区投资客
远建宜园
16
40
2488
59.3~66
59.3
市区投资客
丰盛大厦
50
100
2750
36~56
40
市区投资客
冠亚城市花园
12
40
2100
51
51
自用型
世纪巨星
24
35
2200
35~50
40
市区投资客
千亿山庄
22
20
2000
62~63
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自用型
从个案简析中,我们不难看出,小套房市场相对其它住宅市场销售情况较好,其中,小套房的畅销户型以40㎡为最佳,小套房市场的主流客户为市区投资客。
3、重点个案分析——阿波罗公寓
◎项目概况
该案位于东湖街鹿园站,为单体小高层。项目一层做店面(
◎销售分析
目前余房10套,销售率达95%以上,预计在本月结案。其中复合式小套房,以其使用面积大于购买面积户型特点而最受消费者的欢迎。
◎行销主题与卖点
A.行销主题:一切就绪,我的世界。
B.主力卖点:价格+实惠。
◎营销活动
今年农历正月12开盘,开盘期间特惠三重喜:一是开盘期间定购者享受最大的优惠;二是定购者均有礼品赠送;三是前50名定购可参加“免首付款1万元大抽奖”。
◎主力客户群体分析
市区投资型客户。
六、项目地块的SWOT分析
1、S—优势
(1) 与泉州晚报、交警大队、城监等企事业单位相邻,有利于项目区域人文环境的提升;
(2) 项目西边,即沿刺桐路与宝洲路的直角处有大约面积在1000㎡左右的市政绿化广场,可弥补本案地小,景观绿化不足的缺陷;
(3) 后渚跨海大桥和江滨大道工程的启动,使得区域板块有较强的增值空间;
2、W—劣势
(1) 地块面积过小,项目难于规划与定位,产品内涵及附加值较难塑造;
(2) 项目紧挨清洁楼、农机公司和生猪批发市场,居住环境及品质受较大的影响,亦将阻碍项目形象的提升和塑造,同时也影响项目内涵的挖掘。这三大影响因素将是本案操作的重难点所在。
(3) 项目周边环境较为杂乱,外来人员较多,街区形象与治安状况差;
(4) 区域内银行、超市、菜市场及餐饮、休闲娱乐等与人们生活利益息息相关的生活商业配套欠缺,居住生活不便。
(5) 项目位于宝洲路与刺桐路十字路口交叉处,为泉州城市进出的主要交通干道,车辆较多,过往频繁,噪声、空气污染及交通安全,对居民出入及日常生活影响较大。
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