物业工程部维修保养流程

物业工程部维修保养流程提要：工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划

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　　物业工程部维修保养流程

　　一、总体要求

　　1．1．工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。

　　2．2．各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

　　3．3．维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。

　　4．4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。

　　5．5．专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。

　　6．6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。

　　7．7．一般情况下不得拖延维修保养的时间。

　　8．8．由助理跟进维修保养的落实情况。

　　二、维修保养流程示意图

　　经理

　　抽查

　　统发

　　设备

　　一出

　　安指

　　排令填开

　　写始

　　记工

　　录作

　　经理助理

　　记

　　填审检

　　库房

　　班组（技工）

　　写核查

　　工存

　　作档领取材料

　　单

　　专业主管

　　汇报

　　下达任务，安排材料、工具

　　注：遇到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人，工程部将提前通知各部门做好准备工作。

　　三、低压开关柜每日巡视维护保养规程

　　序号部位  内容要

　　1柜正面1.清扫（擦拭）柜正面

　　2.检查仪表指示及运行参数

　　3.检查自行开关

　　4.检查闸刀开关操作机构无灰尘、污迹

　　仪表工作正常，电流、电压在正常范围

　　工作状态符合运行要求

　　定位保险卡到位

　　2柜背面1.观察各母线、连接点、引出线

　　2.检查电度表连接良好，接头点无发热变色，铝盘转动正常

　　四、低压开关柜年度保养规程

　　序号部　位内　　　容要　　　求

　　1完成每日巡视保养项目

　　2仪表校验仪表、校验电度表

　　3柜内全面清扫灰尘

　　整理二次线

　　补齐、更换二次线接线号

　　检修闸刀开关

　　检修自动开关

　　全面检查紧固螺栓连接点

　　补刷相位漆无灰尘、油质、杂物整齐、美观、清晰

　　三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适

　　触头不烧损，动作可靠灵活、无缺损件

　　牢固，无松动

　　颜色符合规定

　　4地下电缆室

　　全面清扫、整理

　　无垃圾、杂物，电缆排列整齐

　　五、供电系统维修保养制度

　　1．1．变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。

　　2．2．察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。

　　3．3．运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

　　4．4．各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。

　　5．5．变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。

　　6．6．配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。

　　7．7．检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。

　　8．8．配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。

　　9．9．有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。

　　六、空调设备维护保养规程

　　1．新风柜

　　1.1月巡检

　　1.1.11.1.1清洗空气过滤器1-2次；

　　1.1.21.1.2更换破损！过滤器；

　　1.1.31.1.3检查出风口避震软连接，如有破损则更换。

　　1.2年度保养

　　1.2.1查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换；

　　1.2.2检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆；

　　1.2.3清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮将其磨光；

　　1.2.4检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通；

　　1.2.5检查附属阀门(包括风闸)是否工作正常，如有损坏，则更换；

　　1.2.6检查管系是否漏气、漏水；

　　1.2.7清洗翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净。

　　1.2.8检查电机绝缘电阻，相间及相地间都应大于0.5兆欧姆。

　　2.冷却水塔

　　2.12.1月巡检

　　2.1.1运转时是否有异响和振动；

　　2.1.2塔内水流及水位是否正常

　　2.1.3每周检查皮带张紧度，当标尺头距弹簧平面达1.5毫米，应调整到尺头与弹簧头平齐。

　　2.2半年保养

　　2.2.1检查电机、减速器及风扇联接器上的螺丝及销子是否坚固；

　　2.2.2更换齿轮箱减速器内的润滑油；

　　2.2.3更换电机、风扇联接器内的润滑油；

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