大厦物业工程管理服务内容

大厦物业工程管理服务内容提要：为执行上述养护计划,本司将把大厦的所有设备开列在设备维护预定表上，而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定

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　　大厦物业工程管理服务内容

　　管理处工程部负责整个大厦的设备维护保养及操作，整个部门运作是否正常将直接影响到大厦的正常运营，所以为了提高管理水平、服务水平及经济效益，加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整个物业管理一个重要方面。

　　工程管理目标

　　1.完好设备，完好机房，完好系统的完好目标。

　　目标是最大限度的降低物业管理成本，建立良好的大厦形象。

　　2.完备资料，完备图纸，完备操作的完备目标。

　　目的是最大限度的积累物业管理原始资料，建立充分的软件支持。

　　3.完整材料设备，完整技术档案，完整操作规程的完整。目的是要求总分承包商按照合约完成安装、调试工作、发挥大厦设备设施功能实现最大功能。

　　为执行上述养护计划,本司将把大厦的所有设备开列在设备维护预定表上，而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定。日后负责大厦的工程主管将亲自拟定机电设备的保养及操作手册，要详细至每项设备的保养工作程序表，使工程部能进行系统化的养护工作。

　　设备设施日常管理工作

　　1.房屋、建筑设施

　　1.1工作程序

　　1.1.1设备主管

　　a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；

　　b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

　　c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；

　　d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；

　　e.每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；

　　f.每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。

　　1.2质量标准

　　1.2.1主体结构

　　a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现；

　　b.钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力；

　　c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。

　　1.2.2屋面

　　平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。

　　1.2.3外粉刷

　　外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、接缝平整、色调协调。

　　1.2.4内粉刷

　　各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，粉刷完好。

　　1.2.5水、电

　　a.各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。

　　b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。

　　1.2.6落水

　　各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。

　　2.供配电设备

　　2.1工作程序

　　2.1.1设备主管

　　a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

　　c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

　　d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

　　e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

　　f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

　　h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

　　2.2质量标准

　　2.2.1低压开关柜

　　a.耐压试验应符合规范规定；

　　b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好；

　　c.电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全；

　　d.接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏；

　　e.操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正确；

　　f.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；

　　g.接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好；

　　h.双电源箱能自动切换；

　　i.控制箱手动和自动操作均能运行。

　　2.2.2照明设备

　　a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；

　　b.开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险；

　　c.照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定；

　　d.防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具；

　　2.2.3防雷接地装置

　　a.接地电阻值应符合要求；

　　b.接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象；

　　c.接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。

　　2.2.4机房环境

　　a.消防设施完备，有效；

　　b.内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；

　　c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。

　　3.供气设备

　　与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。

　　4.给排水设备

　　4.1工作程序

　　4.1.1设备主管

　　a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

　　b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

　　c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

　　d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

　　e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

　　f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

　　g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

　　h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；

　　i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

　　4.2质量标准

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