房地产开发知识：容积率

房地产开发知识：容积率提要：容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量

文章来源自 房 地 产 (www.dichanshequ.com)

　　房地产开发知识：容积率

　　容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

　　当建筑物层高超过一定高度时，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算( 各个地区或城市有各自相关规定)。

　　容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

　　(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

　　(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

　　(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

　　房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

　　楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

　　因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

　　(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

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