一、开发产品的销售成本应如何在税前扣除?
房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本/总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
二、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费如何在税前扣除?
房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费,应按成本对象进行归集和分配,并按以下规定在税前进行扣除:
1、属于成本对象完工前实际发生的,直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,再将应由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除。
三、借款费用应如何在税前扣除?
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除。
四、开发产品共用部位、共用设施设备维修费应如何在税前扣除?
房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定,因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用,可按实际发生额进行扣除,提取的维修基金不得扣除。
五、土地闲置费应如何在税前扣除?
房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按规定进行扣除。
六、成本对象报废或损毁损失应如何在税前扣除?
成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或损毁,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或损毁,其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
七、广告费和业务宣传费应如何在税前扣除?
新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除。
八、折旧费应如何在税前扣除?
房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产,可以按规定提取折旧并准予在税前扣除;未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品税,不得在税前扣除折旧
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