什么是建筑物的功能折旧？

    评估建筑物时通常要考虑它在功能方面缺撼或过时所引起的减值,即功能折旧。拿住宅来说,现在时兴“三大,一小,一多”式住宅,即客厅、厨房、卫生间大,卧室小,壁厨多的住宅,过去兴建的卧室大,客厅小,厨、卫间更小的住宅,相对而言就过时了。对工业用房来说,现在对环境保护比较重视,所以对排污和污染治理的要求较高,如果过去建造的厂房没有或者很少考虑这方面的设计,就会影响整个厂房的价值。

    建筑物的功能折旧又可以分为两种。

    一种是能通过改造或其他方法改变的。如没有治污设施或很少进行污染治理的厂房,可以通过治污设施的安装来改善和弥补原设计的不足。从而改变了该厂房在此方面的功能缺陷。又如多层住宅中的电力供应,过去都是一户多表,五、六户住户合用一个火表,随着家用电器的普及,用电容量难以适应,供电局通过改为一户一表,从而改变电表容量不够的过时、陈旧功能。建筑物的式样过时,大多也能通过建筑室外设计师的巧妙设计,装饰形成新的建筑风格,从而给人耳目一新的感觉。以上这种情况的功能折旧,其折旧额应等于设备、设施、装饰、更新所要花费的费用。

    另一种情况是不能改变或很难改变陈旧过时的功能的,如住宅房屋内部结构不合理,如厅和卫生间太小,改变它就会损坏建筑结构,影响使用安全。又如住宅配套设施车库,车库因受场地的限制,很难改变。再如多层住宅的底层和顶层房屋,早期建成的住宅楼底层由于私密性差,易受潮且光线差,这种功能性缺陷很难克服。平屋面的顶层很难解决渗漏和奇热的缺陷。又如厂房的柱距太近,影响使用功能,也很难改变。这类功能折旧的估算很难具体公式来进行,只能靠估价人员在实践中不断摸索,分析比较,积累经验。