2. 中国房地产业的转型
从概念上讲,中国的房地产商到目前为止基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现。我们认为,投资循环的形成过程是中国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会,谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的“向上”转型。
1.2.2 什么是房地产信托(REIT)
1. 房地产商品既是一种消费品,也是一种资本品,能够产生可观的现金收益。这一特性,使房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时,房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大,而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性,要求具备相当的专业知识和经验,这一切构成普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中,市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资信托(REIT,Real Estate Investment Trusts),并不断趋于完善。房地产投资信托现已成为国外普通个人投资者重要的房地产投资渠道,其相对比重已超过直接投资、持有证券(房地产股票或债券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。
2. 房地产投资信托的资金来源主要有两个方面:发行股票,由机构投资者(人寿保险公司、养老基金组织等)和股民认购;从金融市场融资,如银行借入、发行债券或商业票据等。房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易,或采取场外直接交易方式,具有较高的流通性。根据资金投向的不同,房地产投资信托可分为产权信托投资(equity REIT)、抵押信托投资(mortgage REIT)和混合信托投资(hybrid REIT)三种形式。早期的房地产投资信托主要为产权信托,目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快,现已超过产权信托,主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券(MBS)混合信托则带有产权信托和抵押信托的双重特点。
3. 与一般公司不同,房地产投资信托具有广泛的公众基础,在享有税收优惠(房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项)的同时,也受到严格的法律规范与监管。如美国规定,房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制,以防止股份过于集中;每年90%以上的收益要分配给股东;其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。
4. 房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作,并实行多样化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资,有效降低投资风险,取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时,可以间接获得大规模房地产投资的利益。房地产投资信托除受到整体社会经济环境(对房地产的市场需求与总体空置水平)的影响外,投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠,进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。
5. 房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的较好渠道.其特有的运行机制(组织形式、有限责任、专业管理、自由进出转让、多样化投资.优惠税收与有效监管)可以保证集中大量社会资金(从而产生相当大的市场强度与规模经济)、具有较高投资回报和较低投资风险,是一种比较理想的资本市场投资工具。
1.3 房地产信托的发展为再造产业链奠定了基础
房地产投资信托的发展带来了
首先,由于公募REIT的诞生,大到大型机构投资人(养老基金、商业银行、保险公司等)、小到个人投资者都可以参与房地产的投资,从而极大地壮大了房地产的投资者队伍。正是因为有了REIT,美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。
其次,REIT专业化的运作使得房地产投资越来越接近债券投资,房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为,同时REIT的多样性和灵活性可以使得房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个行业。
第三,房地产行业进一步细分,出现了专门的房地产投资管理(顾问)公司、土地整理开发公司、物业开发公司、物业管理公司、策划代理公司等,从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。
1.4 房地产信托是产业发展的必然
房地产金融是金融业的主体,在发达国家占金融资产的比重均在50%以上,房地产投资本身也是金融业的一部分。但由于长期的计划体制按行业管理,将房地产投资业划归基本建设。归建设部管理,并参照对施工企业的管理体制进行规范。从而制约了房地产金融的发展。将投资行为变为生产行为,使其自身的金融功能没能得到有效发挥,衍生金融工具未能发掘。从而导致了整个房地产业的畸型融资结构。随着中国加入WTO,与国际资本融合,大量的国际流行金融工具引入后,必将给中国的房地产金融,乃至整个房地产开发投资的结构带了巨大的冲击。使未来房地产业面临更大规模的重新洗牌。在此机遇与挑战面前,也给全行业带来了新的机会。谁捷足先登,谁就赢得了未来市场。
中国城乡居民储蓄余额已突破12万亿元大关,如此巨大的储蓄余额正在寻求它的投资目标,在有效防范银行贷款风险的同时,建立起中国自己的房地产投资信托基金,将巨额城乡居民储蓄余额中的一部分吸引到房地产产业上来,必将有利于房地产市场的持续稳定健康发展
众所周知,银行贷款对于房地产开发而言起着至关重要的作用。但近年来过热的房地产投资使得政府不得不提早采取相应的防范措施,防止房地产泡沫的出现,于是央行采取了限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措,旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲,如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话,则不利于房地产市场的持续健康发展。于是,作为银行贷款的重要补充———房地产信托呼之欲出。
第二篇 设立房地产基金的市场前景
2.1 国内房地产市场发展研究
2.1.1 金融宏观调控使房地产投资前景广阔
根据国家统计局公布的2003年12月底的房地产开发资料,我国房地产取得了显着的发展:
1. 全国房地产开发投资首次突破一万亿元,达到10106亿元,同比增长29.7%,增幅比去年同期增加7.8个百分点。其中:商品住宅完成投资6782亿元,同比增长28.6%,占全部房地产开发投资的比重为67.1%;办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长,同比增长速度均超过30%。
2. 全国完成土地开发面积2.09亿平方米,同比增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米。这几年,土地购置连续大幅增长,2003年仍保持了21.5%的高增长率。
3. 全国完成商品房竣工面积3.95亿平方米,同比增长21.5%。其中,商品住宅竣工面积3.22亿平方米,同比增长21%。
4. 全国完成商品房销售面积3.2亿多平方米,同比增长29.1%。其中,商品住宅销售面积2.85亿平方米,同比增长28.9%。
5. 商品房销售额达7670.9亿元,同比增长34.1%。
6. 商品房空置面积1.28亿平方米(其中空置一年以上的5425万平方米),同比增长2.1%。其中,商品住宅空置面积8336万平方米(空置一年以上的3235万平方米),同比下降2.1%。
历史经验告诉我们,经济的大起大落总是与固定资产投资规模密切相关的。我国经济发展处在一个重要关口,就是要努力实现经济平稳较快增长,避免出现大起大落。而关键又在于坚决控制住固定资产投资规模,这个宏观调控下的经济大局,才能使房地产有充分的可持续发展。
表2-1全国历年经济与房地产投资增长表
年份 国内生产总值 全社会固定资产投资 房地产投资额增长%
金额(亿元) 同比增长% 金额(亿元) 同比增长% 金额(亿元) 同比增长% 占国内生产总值% 占全社会固定资产投资%
1997 74772 8.8 25300 10.1 3106 -3.4 4.2 12.3
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