2001年7月13日,北京获得08年奥运会主办权,随后北京楼价一路飚升,一位国外投资商信心十足地表示:看好2008年前的中国房地产市场。几乎同时,2001年7月12日,国务院发文明确2005年第十届全国运动会由江苏省(南京市)承办。然而,与北京不同的是,直到2003年初,这座以“生活慢节奏”着称的古城才表现出“涨价”的巨大潜力。是年,南京拆迁约400万平方米,爆发“邓府巷自焚事件”,推动了中国拆偿补偿制度的完善,并引发了中央对房地产市场的警觉。
时间顺序上的紧密联系使很多人坚信:奥运会、全运会、世博会这些有影响力的赛会所引发的城市大规模拆迁是中国房价上涨的始作俑者和罪魁祸首,然而,事实真的是这样的吗?
纵观全国,从名不见经传的县级市,到迅速崛起的一线都市,从相对落后的中西部,到发达的沿海地区,出现了全局性普遍的住房价格上涨,这就不是一个“重大赛会”所能解释的了,甚至于房地产价格上涨过快成为一个全球性的问题。那么,真正的原因又是什么呢?中国楼市将往何处去?
在中国,谈论任何问题都离不开“有中国特色的国情”,那么,就让我们结合国情探讨一下中国楼市泡沫的成因和趋势。
第一,二十年“婴儿潮”和大学扩招造就了中国楼市的“忠实客户群”,也决定了中国楼市的“短命”特征。
“市场需求”是分析任何经济问题最关键的出发点之一,那么,中国房地产市场的强大需求究竟源于哪里呢?有人认为,中国的城市化进程必然带动数以亿计的农民进城,从而使中国房地产的市场需求持续旺盛,这正是很多中国主流经济学家经过大量数据调查后得出的貌似强有力的结论。然而,理论上的强大并不等于现实的可行,中国的城市化并不像专家头脑中想的那样“顺理成章”和成为房价飙升的发动机。
首先,中国城市化任重道远,不可能复制欧美日模式。中国是一个城乡“二元结构”社会,政府通过严格的户籍制度把中国人区分为“城里人”和“乡下人”,这与西方国家根本不同。长期以来形成的“既得利益”和“社会保障”的困扰使得积重难返的中国户籍改革推行了8年仍无实质进展,为农业人口的城市化制造了巨大障碍,数以亿计的进城农民并没有顺利地成为城里人,相反却成为“新城市流民”,导致社会治安状况急剧恶化。政治制度的“滞后”造就了中国的“城市化假象”。中国有14亿人口,要实现70%人口的城市化,远远超出了中国乃至全世界资源的承受能力。有专家做过有趣地统计:如果中国人全部达到美国人民的生活水平,那么,中国的GDP至少要达到美国的50倍,这显然是不可能的。“资源瓶颈”成为中国城市化“不可承受之重”。大家不要只看到欧美日的高消费生活,实际上他们是建立在对全球第三世界国家自然资源、廉价劳动力“掠夺”的基础之上的。日本拥有67%的森林覆盖率,却严格控制林业采伐,而是从东南亚大量砍伐热带雨林,从中国廉价进口一次性木筷;美国近几年把大量工厂搬迁到中国,却通过对技术和品牌的垄断攫取了利润中的绝大部分。据报道:一台中国制造的美国品牌的ipod机,美国公司的利润是62美元,中国加工厂仅得到了4美元的加工费。一位叫“谢国忠”的中国人说“中国在国际交换中仅获得了一点面包屑而已”,让我们看到了中国模式的悲哀;美国《华而街日报》发表了一篇《我们思考,他们流汗》的文章,显示了美国人的优越感;中国媒体频发的《中国价格被贴全球,中国人为美国养老》类的文章,引发了全民对“中国模式”的反思;也许正因为这样,中国政府才痛定思痛地提出了“建设创新型国家”的战略构想。
总之,处于经济全球化“食物链底层”的中国亿万廉价劳动力,想要与经济大鳄们“分享全球经济盛宴”,仅仅是“画饼充饼”而已。在我们这一代人的“有生之年”,中国人不可能达到欧美日的发展水平,单凭热情、勤奋和“经济大跃进”的勇气是无法完成市场经济制度再造和全民素质提高的“城市化”任务的。
其次,中国建国50年来落后的基础教育使中国城市化不得不付出“时间推后”的惨重代价。日本之所以能从一个资源贫乏的弹丸小国一跃成为经济强国,与其从明治维新开始的“重教国策”分不开的。而社会主义的中国,虽然到处都能看到“再苦不能苦孩子,再穷不能穷教育”之类的标语口号,但基础教育的投资却始终处于世界的“后进行列”。我们无法想象数以亿计的家庭贫困、知识贫乏的农民,仅仅因为进了城,就能在一夜之间脱胎换骨,挤身白领行列,并拥有购房实力。现实是,绝大多数进城的农民,甚至包括包工头一类的“上层民工”,都难以承受城市中高昂的房价。虽然他们的确希望能在城市中拥有一套属于自己的住房,虽然这个阶层人口众多,但由于其现实收入和预期收入的双重低下,把他们归结为中国房地产市场的巨大有效需求,显然是不能令人信服的。
那么,一定程度上导致
统计显示:1962年至1982年是中国出生人口最为庞大的二十年婴儿潮,累计出生人口超过4亿5千万人,而这批人现在全部进入就业期,购房需求旺盛。但真正的有效需求还在于1998年朱镕基政府推出的“高校扩招”政策。当时面对巨大的就业压力,朱镕基出于“减轻全社会失业压力,让年青人回归高校”的战略考虑,强力推行“高校扩招”。显然,这只不过是“权宜之计”,暂时缓解的就业压力必然在四年之后更大规模的爆发。2002年,第一批扩招大学生毕业,这群大多离乡背井的年青知识分子们,拥有了较高的收入,不愿意回到落后的农村。僵硬的户籍制度使他们在城市中始终缺乏“归宿感”,由于没有“户口”,他们无法在本地登记结婚,无法公平地让孩子享受当地教育资源,甚至于买辆自行车都上不了牌照。这群无依无靠的大学生,只能通过购房实现人生最基本的梦想,他们才是中国房地产市场最刚性的需求。
但是,我们也不得不注意到,随着“婴儿潮”期间最晚出生的人都已进入就业、结婚、购房期,那么,这股由“婴儿潮”和“扩招潮”部分引发的“购房潮”也已经到了“退潮”的时候了。根据中国人口普查数据,1964年至1982年,中国每年净增人口约1700万;1982年至1990年,中国每年净增人口约1500万;1990年至2000年,中国每年净增人口约1200万;2000年至2005年,中国每年净增人口约800万。随着新生儿的减少和婴儿潮人口的陆续老龄化,中国社会的老龄化已不可逆转,2020年后50岁以上的人口将会高达约六亿人,届时老年人口将占人口总数的40%以上。这对于中国房地产市场绝对算不上一个好消息,随着青壮年人口的不断减少,建立在几亿超廉价劳动力基础上的中国经济真的能长久维持房产不败的神话吗?那些越来越多的老年人,是没有多少购房的强烈动机的,越来越少的年青人面对“两个年青人养活四个老人”的沉重压力,其购房需求到底还有多少“刚性”?值得人们深深地怀疑。那些买房养老的朋友们,可能在自己进入老年后面临着房产长期稳步贬值,租赁市场也因无数中小城市对流动人口的分流而迎头向下的窘境。古人云:世事难料,三思后行。
谚语云:福无双至,祸不单行。“老龄潮”刚刚涌起,“失业潮”又紧随而至,真是“长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上”。继“知青返乡”和“国企职工下岗”的“两次失业潮”之后,由于产能过剩和产业升级导致的“第三次失业浪潮”也即将来临,大家可以关注一下近期的各大媒体。本轮失业浪潮的主体将不再是国企职工和返乡知青,而将是拥有良好教育背景的年青白领们。成几何级数增长的大学毕业生,面对的却是效益下滑的企业,这导致了毕业生起薪连年下降,这在中国物价“全面快速上涨”的大背景下是“十分不正常的”。以“缩水的薪水”如何买得起“大大注水的商品房”?中国经济如果不能让外来白领这样一群“最刚性的购房者”富裕起来,中国房价就必然掉头向下。
第二,中国失败的住房市场化改革为中国房地产市场的混乱提供了制度保障,这种失败的制度是不可能支撑中国楼市的长期繁荣的。
我们说计划经济条件下的福利分房制度是不好的,因为它无法达到资源的最优化配置,造成了全社会性的住房紧张和分配不公,所以,中国政府大力推动住房市场化改革,从长远来说是中国经济市场化战略的重要一步,从当时情况看,也是政府急于借助房地产市场来启动国内疲软的“内需”,拉动经济增长。虽然想法是好的,但由于中国政府在政治改革上的“不思进取”导致了中国房地产“能猜中开头,却猜不中这结局”的宿命式的悲惨命运。应该说,直到令天,中国仍然没有建立起一个真正规范的、市场化的房地产市场,而且,就政府对待自身利益的暧昧态度而言,我们也不能指望在短期内,中国房地产市场能够真正建立起来。为什么这么说呢?
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