中海地产解密:地产潮涨中的专业守望者
经济观察网讯 中海与万科多年以来一直是中国房地产业的双子星座。尽管中海与万科同为国内房地产行业的标杆企业,然而起源与发展的路径殊异,两家企业的行为、成就迥然不同。但是,作为国内房地产业的标杆,其企业行为、成就的影响不仅仅局限于企业个体之中,而是波及整个中国房地产行业。尤其是1998年商品房市场放开之后,2005年继起的中国房地产发展的第二次高潮与全行业爆发式成长与整合阶段,标杆企业的路径选择、发展模式对全行业影响将更加深远。
行业标杆的影响已经开始显现。伴随着自2005年以来的房地产业爆发式增长、流动性过剩推动国内资本市场发力,万科的发展模式开始受到大众、投资者、业界的广泛推崇。万科,犹如流行歌星,声名广泛、影响力骤升,是旋风般急进。而业内的众多企业,对于万科,犹如超女、快男对流行歌星的崇拜与模仿。
万科所代表的发展模式越来越清晰地显示出急进的特征:2004年土地招拍挂以前,土地资源成为房地产企业发展的瓶颈,启动于2005年的国内房地产行业爆发式增长开始呈现出不同的要素特征,资金已开始取代土地成为制约房地产企业发展的瓶颈。而2006年以来的牛市开始为众多上市房地产企业带来充裕的资金,烙印着类金融特征的国内房地产企业开始选择了当然的发展模式:融资、圈地、迅速扩张规模,而房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作完成。
以万科为代表的企业开始了以追求规模为基点的发展模式,将房地产发展的过程环节:项目规划、设计、建筑施工、装修、大宗材料采购、销售、物业管理等业务单元,都寻求战略合作者外包,而将专注于融资、拿地,以及对房地产各个业务单元的管控。这一模式之下,只要有钱、拿地,就可以赚钱。在这一风潮之下,市场开始涌现出更多拥有雄厚资本,但是并无房地产开发经验与历史业绩的企业蜂拥进入,并备受追捧。
这一急进的扩张模式似乎最能在当前国内房地产行业潮涨时抓住发展机遇,万科引领的这种风潮,令地产的金融属性更为彰显,但同时,由于项目繁多,使得管理半径陡然增大,对于工业化与标准化尚处于摸索阶段的中国地产业应当说是个不菲的挑战!
中海地产,则代表了对房地产行业专业本身的坚守与专注。相对于流行歌星,中海更像是美声唱将,功底深厚、稳健而内敛。在房地产行业供不应求的当前市场,保持稳健的财务策略,追求高质量的扩张,利润来源均衡分布于港澳以及内地19个主流城市。在房地产开发各个过程环节、业务单元能力提升着自身的延展能力,注重在业务发展模式上对房地产开发各个过程环节的内在价值的深度挖掘。
2007年8月28日,由中国土木工程协会住宅工程指导工作委员会和詹天佑科技发展专项基金委员会评定的詹天佑大奖正式揭晓,在20个“2007詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”的住宅项目中,中海地产以其高度的专业控制能力独占7席,占总量的三成多。其中包括深圳的中海·阳光棕榈园、香蜜湖第一生态苑、中海·大山地、中海月朗苑、上海的海悦花园、北京的中海安德鲁斯庄园、长春的中海·水岸馨都。设于2003年的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”被誉为目前中国房地产界的最高专业荣誉奖项。
2006年,中海被美国商业周刊评选为“2006年度最佳中国品牌”,2007年1月,中国海外发展有限公司(0688HK)获选标准普尔公司新推出的全球40大上市房地产公司指数成分股。在当前的国内房地产热潮中,中海地产这个房地产专业的守望者在持续稳健的发展中所遵循的企业发展模式,无疑是更值得研究的对象。
稳健的财务指标:规模与资金利用效率之间的平衡
如果就财务指标中的盈利能力来衡量,从2006年报中的数据可以看出,在净利润指标上,中海地产一骑绝尘。
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今年上半年,中海地产的净利润持续高速增长,2007年8月16日,中海公布了上半年业绩,净利润达到13.7亿港元,比去年同期增长60.2%。
多年以来持续高额盈利的同时,中海地产的财务结构相当稳健,这是急进扩张的众多房地产企业所无法达到的。2004-2006年,中海地产的资产负债率分别为:44%、43%、58%。而众多房地产企业随着国内房地产市场暴涨,都在积极寻求高负债扩张,目前国内房地产企业的资产负债率普遍超过60%,而资产负债率在70%以上房地产企业比比皆是,而这种高负债的扩张未来可能成为众多房地产企业的发展隐患。
稳健的财务控制并非有意抑制发展,或者放弃当前国内房地产发展的重大机遇。最近3年,中海地产的土地储备分别为:2004年为934万平方米;2005年为1075万平方米;2006年中海地产在香港、澳门和内地16个城市土地储备达到1500万平方米。截至2007年7月底,中海在内地17个城市/地区以及香港、澳门拥有土地储备约1860万平方米。在保证财务指标稳健之下,中海的土地储备亦得到了规模扩充。而且,中海的土地储备的含金量都相当高,目前中海的土地主要分布于深圳、广州、北京、上海、成都、长春、苏州、宁波、珠海、青岛等国内主流城市。
但是显然,中海更多考量了规模与资金利用效率之间的平衡,过多的“圈地”只会降低资金利用效率,降低股东回报,而“适度”的扩张是中海的准则,在频起的地王风潮中,中海并没站在潮头,这从另一方面,也体现了A股与H股企业的不同,对于香港市场而言,更需要稳定,而不是超过100倍的市盈率,这不仅仅是成熟资本市场的游戏规则,而是在长期震荡、来回往复的跌打中自然形成的市场定律,可以说,香港资本市场的铁则在无形中已经契合到中海的血液中了。
自2004年土地招拍挂之后,资金取代土地资源本身成为制约房地产企业发展的瓶颈。自2005年第二轮地产调控、压缩房地产开发信贷以来,众多国内房地产企业开始寻求包括引入国外投资基金等在内的多种融资渠道,而2006年A股走牛,上市、增发、定向增发成为国内房地产企业融资的重要手段,而融资最大的目的就是为了在房地产热潮中扩张。
1992年就在香港上市的中海,一直不缺乏融资的途径与能力。2004年1月,中海在香港配股集资,一天闪电集资15亿港元,震动海外及内地房地产界。2005年7月14日,“中国海外”3亿美元7年期债券在香港联交所正式挂牌交易,交易代码2521,这是国内房地产企业第一次面向全球市场成功发债,中海地产被穆迪和标准普尔分别评级为Baa3/稳定和BBB-/稳定,而且债券定价发行时值伦敦连环爆炸事件发生之际,依然获得1.5倍的超额认购,其中银行、基金、保险公司的认购比例就达到100%。
在香港上市,主要开发项目又位于国内的中海,尽享香港与国内两个市场融资的便利。从1992年8月上市至2007年6月底,中海获得股本市场集资和银行授信额度合计800亿港元。
在流动性过剩,资金充裕的当前市场,中海并没有大肆“圈地”,而且中海在财务方面保持了一贯的审慎:中海实行财务、资金和融资集中统一管理,维持约10%的现金比例,保持合理的借贷水平。中海每年年终都会为下一年度储备巨额现金与银行信贷额度。2005年底,中海持有现金31.75亿,净负债率为39%;2006年底中海持有现金38亿,净负债率为34%。中海极为审慎的财务原则与众多惯用资金杠杆的房地产开发企业截然不同。
另一方面,在住宅市场供不应求的状态下,中海仍然积极投资持有物业,至2006年底,中海在香港和内地持有商业物业6.3万平方米,中海还计划在未来4-5年,持有商业物业的盈利将达到20%。投资持有性物业势必会耗用大量资金与资源,而中海这一战略亦是服从于其稳健原则:长线投资持有物业将会形成稳定的收益并分享物业价值提升的效益,增强公司中长期平衡市场风险的能力。
坚守专业的力量
在一个相对稳定的框架之下,各个单元的深化成为可能。持续稳健的盈利能力与融资能力使得中海从容地专注于打造房地产开发全过程的价值链体系,而这一价值链体系的不断发展又为中海的盈利、融资、稳健的跨区域扩张提供了保证,这一良性循环构成了中海开发模式的核心。
中海的从容、稳健并非一日之功,在房地产热潮中保持冷静,这份从容需要历炼。事实上,在国内房地产企业中,中海是惟一经历过1997年亚洲金融风暴的冲击,并重新站到了更高的高点的企业。惟有经历过,才知道在把握机遇时需要稳健、适度,这几乎是当前国内其他房地产企业所没有过的经验。
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