第三项是关于SHOPPINGMALL项目的竞争力,我们根据SHOPPING MALL项目的开发来讲,关于建设期和运营期,在建设期的话从土地成本的竞争力、准确市场定位奠定竞争力时间,还有项目规模决策的竞争力,项目规划设计竞争力,资金平台的竞争力,以及招商效率竞争力,以上内容在建设期间都会碰到,每一个开发商都会碰到这些问题,一个SHOPPINGMALL项目未来竞争力的基础就是建设期的竞争力属于基础竞争力,未来项目的运营过程当中都将会影响到你的竞争优势。如果说在北京有着类似的位置跟市场环境的两个MALL的项目或者两个商业地产的项目,有一个项目它的土地成本每亩是三十万,另外一个项目是一百万,可以很明确的讲,地大项目的开发商从竞争的前期,它就需要在未来通过别的竞争力来弥补它的弱势,同样的,别的一些竞争力也是需要开发商在前期做深入的考虑。
运营期动态竞争力首先第一点,任何基础竞争力的缺失都将降低板案的竞争力,这块是很动态的问题,需要开发商逐渐去融入到它的操作当中,还有一点,建设期项目定位和市场策略竞争力将是本案竞争致胜的基础,这点我们前面谈过,你一定是做得对的,目前据我了解,包括麦德隆、百安居,还有沃尔玛、家乐福,所有的公司专门做市场发展的团队,在北京,包括其他的各个大众小城是到处跑马圈地,就把你做的不对,你做的对的话真不用担心,你做的不对的话无论是哪一个零售商基本上都会拒绝你。
关于项目的市场公关、策划的竞争力,为什么要谈到市场公关策划竞争力,是因为SHOPPINGMALL的开发从头至尾是一个比较长期综合复杂的过程,在国外称之为房地产业的高科技,这样的话关于在市场公关策划者块,我认为目前很多的,尤其是地方一些开发商存在比较多的炒作思维,事实上这种MALL的项目我在什么阶段做市场的投入,什么阶段把它推入市场,这个问题是需要仔细判断的,从我们的教训来讲,应该讲北京的一个项目,从最
首先第一点它招来了大批接盘手,国内很多开发公司投资机构都有一种愿望,在特殊的WTO完全开放之前的一段时间,能够在某些领域抢到制高点,同样的SHOPPINGMALL的开发也意味着说某些开发企业在抢制高点这么一个问题,所以说项目在没有做出充分的前期准备跟判断之前,大肆的炒作一定带来很多的接盘手,第二点项目的成本异常加大,第三点因为项目在前期考虑不充分,所以说每次比如沃尔玛今天来,我跟他谈的时候这这个项目二十平米,下一次再来换成三十万,你对项目没有做出充分的判断,尤其是市场策略规模等等,没有定案之前,应该保持一个成熟的公关策划的战略意识,因为这么大的投资项目,如果说开发商采取一种不谨慎的态度,我感觉,我今天来提到是二十万,下一次三十万,任何零售商都需要找一个稳定的,有着战略眼光跟操作能力的专业开发商,这种表现最直接的就是,我会觉得你没有谱,因为你没有谱,我对中国市场没谱,你也没谱,所以就到此为止,对于国内开发商来讲,有些外地的像我们最近接触的,大家一谈首先是这个项目拿下土地来,作为前期的这么一个定位策划,甚至说是连市场调查都不去做,很快形成一个文字的简单的方案,就开始去炒作,这种方式对商业地产项目来讲,我觉得是短视的思维,甚至最终会砸自己的脚。等于说MALL的开发来讲,在整个项目的操作当中,包括市场策划,包括广告投入,包括公关的策略,开发商是需要做充分的考虑,不要简单行事,下面是项目管理竞争力,以及资金平台整合的竞争力,这些内容简单做些介绍。
第四项是SHOPPINGMALL项目的决策体系,我需要提出一点,在SHOPPING MALL项目从最开始开发商接盘到整个项目建设完成,并实施管理的整个过程当中,每星期你都会碰到阶段性的各种决策,每个决策需要体现四项内容,第一点是市场环境,第二项项目的背景,第三点专业知识,第四点开发商的资源,每一个决策如果说忽视某一个环节,这个结果都会给开发商在未来的操作当中带来成本的损失。如果说项目进入整个资金平台的搭建过程,这个环节是需要专业知识,需要有专业背景的融资或者说财务机构给你提供专门的建议,但是采购机构所提供的建议也仅是针对一个宏观的,泛泛的一个方案,这个方案,这个项目可行的采用方案一定是结合开发商自身的资源、资产、资金背景形成一个结果,不是说单纯的市场供应商,我们做出判断说这个项目可以建三万平方米,市场供应提出一个观点,这个项目我是组合哪种主力店进来,在整个过程当中无论是市场咨询,还是规划设计,乃至于资金平台的搭建,以及后期工程的建设等等,开发商每一个部分都牵扯到一些决策问题,这个决策比如对项目的市场判断,这个决策需要市场供应商它已经提供了一些报道,另外需要策划公司,也需要开发商自身,这个判断一定是融合了多方面判断的综合结果,不是说咨询商提供一个方案,就这样了,或者说设计单位提供一个方案,就这样照搬去实行。关于这块提醒开发商注意,在整个的操作当中,这四项内容是你整个操作当中每一个决策所需要体现的部分。
底下是关于商业房地产投资模式,有些人认为中国商业地产发展模式可能会完全不同于欧美,但是我个人认为,它在未来的发展当中可能会在某些形态上有类似于美国的一些东西出现,所以说对于美国整个资金模式做一个简单的介绍,尤其在现在121央行的政策体制下,我觉得大家需要用一个新的思路对这个问题进行判断,美国的房地产产业链的主要环节,首先第一点是房地产投资信托,底下银行机构去投资,底下跟国内的形势有类似的地方,但是恰恰就是房地产投资信托它发挥的作用是中国的房地产业或者商业地产业最缺乏的内容,从美国房地产产业链的结构来看,房地产投资信托是处在核心的部分,相当于投资信托是美国房地产业的发动机,我们中国的房地产业或者商业地产业这个发动机是没有的。
根据我们最新的统计,美国到目前为止大概有三百家左右的投资信托,整个的市值是两千五百亿美金,相当于两万亿人民币,依托这么一个很强大的资金体系,而且投资信托的话它都是在纳斯达克,包括纽约证券交易所上市,很好的把个人投资者吸引到房地产行业的投资当中,所以说这个体系的发展是很健康,很良性的,当然我个人认为对121央行的政策来讲,首先第一点对中小企业,中小开发商来讲是一个不利的事情,但是对于中国的房地产行业,对于国家的金融安全,包括对消费者是一件很好的事情,我相信政府这种做法也是会有意识的引导未来中国房地产产业整个资金结构的调整,不是主要靠银行的贷款来撑起这个行业一个比较高利用率的发展,银行的资本让很多开发商步子进去,包括一些开发商的服务意识等等,因为普遍这些中小的开发商他的竞争是低端的竞争,但是如果说未来通过市场引导到投资信托,事实上的话中国的房地产业,包括商业房地产会逐渐的走向一个比较合理的资金体系。最近七月初的时候台湾政府完全放开台湾房地产投资,包括土地,开发商做某一个项目的开发,土地都可以作为股份出售,可以开发,这些内容一定是未来中国房地产资金体系必然的趋势,只是说政府可能是需要我先堵一头,但是需要有一个逐渐释放的过程。这是关于房地产投资模式的问题。
底下是我们提出一个叫赛睿房地产资本落实,开发初期我们称之为开发商有效资本对项目的控股模式,运营成熟期包括项目开发的初期,以及运营前期的过程,叫开发商高效现金流资产增值模式,开发后期以及开业初期我们称之为开发商足够的现金流平衡模式,第三个开发后期和开业初期是放在第二个位置
有些专门做电器的专业零售企业,它一年整个运营金,流水大概一两百个亿的资金,这一两百个亿通常来讲给厂家支付的时间往往是半年付的方式,你可以想象一百亿从他手里从历史来讲是很大的数字,更何况这些资金其实通过资本市场的运作会有着更大的收效,所以说第一点开发商的利润点现金流,但是如果说你做了MALL的开发,后期跟你没有关系,这块可能属于别的机构分享,第二点项目升值的资本,SHOPPINGMALL来讲从项目最开始操作到建设完成,要运营的成功,每往后推进一步应该讲项目的价值都在提升,项目价值提升比如讲开发商原始的投资是十个亿的投资,可能你在开业之后两年或者三年的时间,你项目的评估者可能是二十亿或者是多少,这一块项目的价值,二十亿的价值事实上对于企业资本和资金的运作是很好的,你可以通过抵押贷款的方式或者别的,你的项目升值之后的价值,手里得到比较多的资金,来支持你后续的发展。
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