天钥桥路沿街商铺租金表：
物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)备注
西亚集团商场天钥桥路20号103500
汇联集团商场天钥桥路21号 扣率25％（有保底）
香榭俪舍时尚百货商场天钥桥路88号28200064384538（王先生）
立好信房产商铺天钥桥路南丹东路 8（25）602年前租
嘉汇广场商场天钥桥路南丹东路181800062370088
漕溪路沿街商铺租金表：
物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)
漕龙沈记酒楼商铺漕溪路121号3.5500
巴比馒头专卖商铺漕溪路123号7.250
侬家侬休闲小还号商铺漕溪路127号6.3150
宜家家居商场漕溪路128号自己买下2500
旺家房屋商铺漕溪路129号5.350
可的便利商铺漕溪路167号4.7200
五十铃汽车展示厅商铺漕溪路190号5300
好装饰家超级购物广场商场漕溪路210号3.72000
百货商场：
物业名称性质地址租金(元)备注
太平洋百货商场肇嘉浜路1F35-50 共八层，营业面积近3万平方米
2F30-40
3F25-30
港汇广场商场虹桥路1F40-50共六层，营业面积7.5万平方米，第五层美食广场，第六层电影院
2F30-40
3F17
4F12
美罗城商场肇嘉浜路1F38共八层，第六层是舒适堡，第七层是好乐迪，第八层巴西烤肉，营业面积为6.7万平方米
2F36
3F28
4F18
5F11
上海市商铺区域平均租金（元/㎡/天）
商业中心地区次商业中心地区次中心城区城市边缘地区
2003.0733.47.652.2
2003.0834.77.85.052.21
2003.0935.27.95.12.31
2003.1035.67.752.4
2003.1134.2852.1
2003.1234.585.12
2004.0134.57.95.22
2004.0234.88.251.9
2004.0334.98.34.91.9
据以上调查及经验，本案租金预算为：
出租形式面积（M2）平均租金（M2/天）年租金10年租金15年租金
分割280006.62（0.8美金）676564006.76亿10.15亿
分层280004.55（0.55美金）465010004.65亿6.98亿
整幢280
出租形式分割出租分层出租整幢出租
平均租金/M2 6.62（0.8美金） 4.55（0.55美金） 3.31（0.4美金）
年租金（静态） 676564004650100033828200
10年租金（静态） 6.76亿4.65亿3.38亿
10年租金（动态）1－3年 202969200139503000101484600
4－5年 1420784409765210071039220
6－7年 14918236210253470474591180
8－9年 15664148010766144078320740
第10年 822367775652225641118388
总计7.33亿5.04亿3.66亿
综合以上静态和动态2种收益数据计算结果，可得出：
分割出租：静态10年的租金总收入6.76亿。
动态10年的租金总收入7.33亿
整栋出租：静态10年的租金总收入3.38亿
动态10年的租金总收入3.66亿
根据以上分割出租、整栋出租的数据来看，两者10年的租金总收入相差50％。
按商业地产投资回报来看：
静态租金：收入预计在10年左右；
动态租金：收入预计在8年左右；
注：以上数据未包括商业中心外墙的广告收益。
九、招商周期
预计2005年5月1日对外开业
1、2004年9月为招商准备期
2、2004年10月正式招商——2005年3月招商结束
3、2004年12月主力店进场装修——2005年3月装修结束
4、2005年2月一般租户进场装修——2005年3月装修结束
5、2005年4月租户进场布置
6、2005年5月对外试营业
本公司推荐方案
一、整幢出租与分割出租的优劣分析
◇整幢出租
优势：
①可以一次性回笼一笔资金。
②简化招商，减少招商工作量。
③便于管理。
劣势：
①租金较低，影响总体收入（见租金对比表）
②不利于商场整体发展。
③对出租者有出租风险
（如对方租约15年，第一次付了5年租金，由于经营不善导致商场形象声誉等受损，而后不再续约）
◇分割出租
优势：
①租金较高，定期经营总收益大幅提高（见租金对比表）
②可自行总体规化，经营管理，降低经营风险。
③可以做出自己的品牌形象，增加企业无形资产。
④潜在资金收入
根据各行业的经营特点，在3年以后每年（或每2年）递增5％左右的租金，提高年租金收益。
劣势：①租金回笼慢（一般付三押一）
②要投入一笔预期费用（开业前）
例：装潢费、广告费等。
二、本公司力推分割出租方案
虽然先前要投入一笔可观的资金，但总体收益不可同日而语，另外还有潜在的资金收入可以挖掘。还可以做自己的品牌形象，增加企业的无形资产，真正做到名利双收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案见上）
租金按动态方案，回报率预计8年左右。
具体的招商流程
具体的招商流程其实很简单，如下表：
１、寻找目标经营者／客户
２、广告推广宣传
３、接待客户，填写意向表
４、双方洽谈租金、租期等
５、交纳定金或其它费用
６、签定合同、协议
７、交接钥匙
８、商铺的实际移接
９、客户装修、开业
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