新天利房产项目定位

新天利房产项目定位提要：定价策略为了顺利完成销售，我们建议采取低开高走的价格策略，使项目在开盘后迅速形成人气，造成一定的影

来源 自建筑施工 资料

　　新天利房产项目定位

　　（一）、本项目开发潜力与定位思路

　　本项目的机会与威胁并存，其机会主要为库尔勒市房地产市场同质化严重，竞争也主要集中在价格上层面，产品本身的特色、品质较弱，项目容易从特色化、高品质方面超越现有市场中其他项目，争夺市场中“优质”品牌的机会，但就库尔勒市场本身来说，房价普遍偏低，房屋消费能力较弱，使得项目想营造高品质、独具特色的难度增大。根据这种情况，我们建议，必须想办法提升项目的附加值空间，营造适合库尔勒房地产需求市场的特色项目，以比现有周边市场略高的价格抢夺客户群体，摆脱同质化竞争带来的价格竞争，独树一帜，以满足购房者心理潜在需求的优势增加赢得市场的机会

　　根据前面市场及客户群体的分析，结合本项目的自身情况，可以看出，本项目想要避开现有市场同质化的竞争，与其他项目区隔开来，必须从项目倡导的生活理念、园林环境、建筑外立面、配套设施等方面，做到“人无我有、人有我精”的层面，全方位展现项目更加适合生活，更加舒适，更加能够带来不一样感受的氛围，使消费者能够从视觉、听觉、触觉等各个方面感受项目，这样，即使销售价格略高于其他竞争项目，也会因为独此一家，弱化或避开竞争项目对本项目的威胁。所以，我们建议本项目应该从这种原则出发进行定位。

　　定位需遵循的原则：

　　切合目标客户群的消费心理及共性特征。

　　成为库尔勒新的居住文化理念。

　　紧贴目标客户群消费及需求意向。

　　在产品中能够充分贯彻。

　　（二）目标客户群锁定

　　核心客户群

　　有一定经济实力，注重健康的老年群体

　　周边各县的离退休客户群，商家及刚工作的青年人

　　周边工四团的离退休工人

　　周边其他项目的分流人员

　　各团场的农业型职工及周边乡镇的农民

　　（三）形象定位

　　根据市场研究分析，我们发现，一方面目前库尔勒多层项目普遍缺乏自己的特色，如外立面色彩单一、园林环境较杂乱等，整个市场同质化较严重，这使得大多数项目基本是在一个层面上来激烈竞争，既集中表现在价格竞争上；而另一方面消费者在这种市场情况下，基本上也只能根据自己所处的地理位置和价格来选择房子，而很难根据自身的喜好来选择。这两方面都可以看出，库尔勒房地产处于市场化相对较低的状态，这也给我们提出了一个机会，即只要本项目能够营造满足库尔勒部分消费者需要的特色，才能够与其他项目发生区隔，有可能突破现有同质化竞争的格局，以品质、特色来赢得市场。

　　从库尔勒情况来说，自然条件、水文化较好，现有项目一般而言也是围绕这种自然风格作文章，而从库尔勒的客户心理来看，，希望居住的环境更运动化，这种供应与需求的错位，正好可以给本项目开创“唯一”特性的机会，加上本项目具有一定的规模，有条件将项目营造出都市运动生活的特色，跳出现有竞争的格局，与其他项目形成竞争，去抢夺中端客户群体，这样，可以加大本项目的附加值空间，在某些方面抢占多层品牌形象，加大开发的利润空间，也加强项目的市场竞争力，因此，我们建议本项目的形象定位于：现代都市运动生活样板小区

　　为了更好的体现现代都市运动生活的特点，体现都市生活中现代、运动、清新的特色，建议园林环境采用坡式园艺式环境风格，讲究园林环境与运动景观的简约、精致的特点，人工化痕迹客加重，以突出诸如门球场、网球场、迷你高尔夫球场、道路变化等,同时需要增加观赏、健身等休闲设施

　　建筑方面，为了配合这种运动园林环境，使环境和建筑本身能够有机融合，也能够感受现代居家氛围，建筑风格上采用简洁、清新的现代风格，可多运用些玻璃、木制材料等

　　（四）本项目价格定位

　　根据本项目的市场形象定位，结合本项目的具体情况，为了在市场中确定一个较高的位置，与其他项目形成价格的区隔，以显示本项目与众不同的品质和特色，所谓“物超所值”，同时考虑到不要与市场完全跳开，以使项目不超过目标客户群的承受水平，建议将本项目的价格定位与首府花园保持平行，，这样，让项目的目标客户群能够产生物超所值占便宜的心理，从而赢得竞争的主动

　　总价范围：主力户型的售价控制在12万左右

　　（五）价格调整策略

　　定价策略

　　为了顺利完成销售，我们建议采取低开高走的价格策略，使项目在开盘后迅速形成人气，造成一定的影响力，为后期销售奠定基础

　　试销定价策略

　　市场情况是变化的，项目只有在真正进入市场后，才能检验出其价格是否符合目标客群的需求，才能确定以该价格销售能否保证项目的销售进度顺利完成。如果一旦实际市场需求状况与预计状况出现较大偏差，将直接影响到项目的销售和利润的获取。为了避免这种情况发生，入市前应制定出高、中、低三种档次的价格，以应变各种突发情况，及时调整

　　调价策略

　　从整体来看，本项目的调价策略是：前期暗中微调提价，中期公开明显提价，尾盘直接降价。前期通过频繁的小幅度提价拉高均价，每次涨幅保持在10-30元／m2左右不易使消费者察觉的幅度内，暗中拉高均价。销售中后期（60%后），项目基本脱离风险，对外公开发布涨价信息，巩固项目地位和档次，涨价幅度在50-80元/平方米左右，如果由于涨价出现滞销，则再利用优惠适当降价，保证销售速度。尾盘时（80%左右），通过继续涨价，为项目二期把高价位做准备。直至销售90%以后，保持价位，以能让消费者明显感受到绝对的价格代替绝对的物有所值。

来源 自建筑施工 资料