6、户型配比建议:
建议:根据目前市场目标客源的需求慎重考虑,更好地去迎合市场需求:
户型
面积（平方米）
比例
二房
105—120
15%
15%
小三房
120—140
30%
85%
大三房
140—160
30%
四房
160—220
25%
高层部分户型配比:
户型
面积（平方米）
比例
二 房
90—105
40%
三房
105—135
60%
7、户外细节建议
对一个高档项目来讲,其室外细节是体现其高档品质的关键之所在,也就是说通过以小见大的手法,强调项目的非同凡响,所以我司建议在这方面投入较大精力。
小区出入口:利用开门见山的方式体现项目的特色--纯粹的欧式风情
小区围墙:围墙不但起到安全的作用,同时也是一道风景
入户大堂
电梯间及走道
细部建筑构件
小区导示牌
路灯
小区排水
书报箱
车位:我司认为本案车位配比应该较高,私家车位比,应该达到1:1,公用临时车位比应该达到10:1。
8、新材料和新设备的运用
科技发展日新月异,用于住宅的新技术层出不穷,但不是说所有的新技术都适合我们的项目,我司在其中摘选了几项技术用于项目的建设当中。
1)星级智能化住宅
建议xx世家在德州第一个严格按照星级住宅标准设计安装智能化系统。
智能化住宅星级标准
涉及项目
内容
安全防范子系统
(1)住宅报警装置(2)访客对讲装置(3)周边防越报警装置(4)闭路电视监控装置(5)电子巡更装置(6)室内紧急报警装置（7）煤气防泄露报警装置
管理与设备监控子系统
(1)自动抄表装置(2)车辆出入与停车管理装置(3)紧急广播与背景音乐(4)物业管理计算机系统(5)设备监控装置
信息网络子系统
每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据插座。
2)地温空调
地温空调全称地源热泵供热空调系统,是利用地热资源实现对建筑物的供热和制冷,还可供生活热水,一机多用。一套系统可以代替原来的锅炉加制冷机的两套装置或系统,省去了锅炉房和冷却塔,节省建筑空间,也有利于建筑的美观。地源热泵系统的一个显着的特点是大大提高了一次能源的利用率,因此具有高效节能的优点。地源热泵比传统空调系统运行效率要高约40-60%。另外,地源温度较恒定的特性,使得热泵机组运行更可靠、稳定,整个系统的维护费用也较锅炉-制冷机系统大大减少,保证了系统的高效性和经济性。地源热泵在北美和欧洲的许多国家已得到广泛的应用,是一种成熟的技术,但我国在地源热泵的应用方面还刚刚起步。我司建议本案使用地温空调,形成中央空调系统和家庭热水系统,做到配套的先进性,同时可以强调超低的使用成本和环保无污染的公益性。
3)海洁特外墙瓷砖
有天然氧吧之称,是目前市场上最先进的环保养生材料,其除了正常的外墙装饰作用以外,还能够有极强的空气净化能力,属于具有养生功能的特色高科技材料。
4) 隐形纱窗:使用时把纱网从纱罩内拉出到锁扣位置,从而阻挡蚊虫进入室内,不用时将锁扣开起,纱网将自动弹回罩内,从而使纱网隐形。
自动除尘:在纱罩内设计自动毛刷清洗装置,在开启关闭纱窗的同时 自动完成清洗工作,使您的纱窗每日如新。
不使用纱窗时,达到100%的采光效果;并且毫不影响您的装饰效果
采用拼装式设计,只用四只螺钉即可固定在窗框上,省时省力,而不破坏原窗之结构;
9、商业构想
本案的地理位置是极为优越的,但就目前德州的商业形势来看,本案的大框架商业的去化还是存在一定的难度的,我司对此有一个构想:即将小区的会所与商业进行合并,其经营类别可以包括中西餐饮、养生理疗服务、健身房、咖啡厅、雪茄吧、KTV等。
每个人对豪宅的理解完全不同,没有一个标准,但是有要素。两大基本的要素,第一是自然环境,自然环境相对好的地段,比较好的地理位置,这是基本的要素。另外,特别重要的就是人文的要素,我们讲富人交际圈的概念,实际上房子要整个的保持好的价值和升值的话,人为因素是非常重要的。所以我司认为会所对本案很重要,他就人为的构筑了一个富人的交际圈,从而形成一种社交文化。而同时由于本案的客源具有较强的消费能力,所以也能促进商业的良性经营。
10、物业管理建议
物业管理是项目素质的一种直观体现,直接影响到物业项目的价值,同样是因为前文的客源定位,所以该小区物业除了单纯的"管理"以外,更应该向"服务型"转化,由于众多业主的特殊性,可以引进一种全方位立体性的酒店式服务或者保姆式服务,这也是高端项目物管的发展方向和战胜其他竞争项目行之有效的途径,我司建议邀请国内着名的物业管理公司担任顾问或者直接参与管理,尤其是在项目的前期以物业顾问的身份尽早介入,提前进行相应的建议,使项目的整体建设方案、机电设施配备等均能满足顶级项目的要求。
1)前期物业顾问
前期物业顾问具体工作:
A、于项目施工阶段,定期派遣资深工程技术人员至现场勘查施工进度和施工质量,并对勘查结果进行分类汇总,以例会形式向开发企业及时汇报并针对具体系统可能存在的缺陷提出改善建议,以便项目在竣工后无论在功能方面或实用方面皆具有相当的合理性并达到顶级要求;
B、项目接收前准备工作,本行将在总结以往经验的基础上,协助安排一系列准备工作的进行,确保项目顺利交付使用,这一点对项目的形象及高层次客户尤为重要。
C、为发展商节省投资费用,创造更大的经济效益,有效地避免资源浪费,节省未来管理开支。
D、提前制定详尽物业计划及业主公约。
2)后期具体服务如下:
物业设施,服务项目
1、室内清洁服务;
2、代寻佣工服务;
3、24小时医疗急救服务;
4、室内设备及维修;
5、代购物品;
6、代订机票,车票,酒店;
7、叫车服务;
8、叫醒服务;
9、商务服务;
10、订报服务;
11、代缴水,电,煤,电话费等公用事业费用;
12、会所服务
13、失物招领
14、观光旅游指导服务
15、物业值班工作
16、饮用水送水服务;
17、送餐服务;
18、鲜花送递/室内植物摆放
19、提供室内生活用品使用说明服务;
20、客户意见征询书;
21、泊车服务
22、洗车服务;
23、门卫应接服务;
24、留言服务;
25、寻人服务;
26、为残废人提供特殊服务;
27、总台区域提供宣传品服务;
28、免费送报服务;
29、代客照顾儿童服务等;
30、一对一的英式管家服务;
31、24小时保安巡逻服务;
32、24小时客户服务;
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