第一部分:市场分析
蓝色家园地处东郊浐河经济技术开发区,紧靠浐河西岸,距西安市的 "东大门"交通要道之一的咸宁东路200米,环境条件较好。
鉴于双方未签订正式合作协议,对于该项目的市场调研只是在宏观上和较小范围内进行。根据房地产行业成熟经验,项目前期定位对项目的整体成功运作影响可达到40%,鉴于此我方建议能在正式签订合同之后展开深入调研,以利于项目的准确定位,同时为将项目推向市场积累足量的目标购房人群,实现"胜兵先胜而后求战"的策划理念。
该调查报告通过对项目周边情况的调查,希望能为蓝色家园项目的产品定位,提供市场参考。
一、区域概况
人文环境
项目周边有西京大学,交大思源学院,凯联学院等大中专院校,有闻名中外的半坡文化遗址--半坡历史博物馆等文化名胜。
交通
本项目据西安市东大门交通要道--咸宁路仅200米,有8路等公交车途经此地。
区域项目
浐河经济技术开发区
一期规划面积3。86平方公里,由北部工业区,南部旅游度假区,中部商业街三部分组成。工业区规划有功能齐全的公共建筑,如管理,金融,商贸, 科研, 人才培训,学校, 医院,饭店等,旅游度假区规划建设为娱乐区,风景浏览区,别墅居住度假区和管理服务区等四大功能区。
灞桥科技产业园
位于灞桥区,即将开工建设,以信息,高科技材料,加工业为主导产业。
前景
和灞桥科技产业园将在滻河,灞河流域形成以房地产开发,休闲娱乐,餐饮,以及以高科技为主导产业的产业结构模式,形成新的经济增长点,从而从根本上改变城东区域内产业结构单调(主要是纺织业和军工),无支柱产业的现状,为区域经济快速,健康发展打下坚实的基础。
二、周边在建项目
半坡湖渡假村会议中心
位于浐和开发区南部商务服务区内,与本项目近邻。占地35亩,总建筑面积7800平方米。达到三星级客房标准,200个标准间及豪华高级套房和多功能会议厅,配备有大型宴会厅, 舞厅及健身房,康复理疗中心。
都市花园
"都市花园"位于浐河开发区旅游度假区内,与本项目近邻,由中银万泰(西安)置业有限公司开发建设。项目总投资4。5亿元,占地341亩,绿地面积 136亩,建筑容积率0。88。其特点是公共设施建设比重较大,如文体,娱乐,图书馆等,建设工期两年。
长力大厦
位于浐河开发区工业区,总面积为15000m2,地下及地上共计十六层(下建地下停车场)。其中裙房为三层,主要功能有:一层超市,二层餐厅,三层娱乐,四到五层为宾馆,六层以上为写字楼。
华田大酒店
位于浐河开发区工业区,项目主体为7层框架结构,土地使用面积为3947平方米(5。9亩), 建筑用地面积1767平方
华清园小区
位于开发区北部工业区,占地202亩,建筑面积16万平方米, 交通便利,环境优雅,小区绿化面积达50%,空气质量优量,富含矿物质的地热温泉提供24小时的沐浴及生活用热水。小区实行全封闭的社区管理模式,配套设施齐全。
三、地域发展前景
优势
浐河是西安市距离城市中心最近,综合条件最好的水系。
浐河地区是市政府即将启动的"西安东大门"新建规划的重点建设区域。
河地区丰富的水资源,河滩地,坡塬地为实践西安市政府 经营城市,创建西部最佳 理念提供了科学合理的发展空间。
浐河经济技术开发区是托起城东经济快速发展的基石。
政府即将进行咸宁东路,长乐东路,韩森路等联系主城区和城东地区城市道路的改,扩建工程,届时连接主城区和城东的交通将更加方便,通畅。
灞桥科技产业园加速灞桥区产业改造,提升城区综合素质,将成为灞桥区城市发展的希望所在。
未来3-5年内,浐河开发区,灞桥科技产业园的发展将使灞桥区同西安城东完全连接起来,形成一个发展均衡,风景秀美的大城东,而浐河则是连接二者的天然绿色环境纽带和经济纽带,将成为城东人休闲,娱乐,度假的好去处,更是居家置业的首选之地,发展前景广阔。
据此项目不远的白鹿原将建成西安市的城市森林,形成城市绿肺和城东地区绿色屏障。
不足
城东地区和市区其它区域之间的经济社会发展水平存在着明显差距。
目前仅有长乐路和咸宁路联系主城区,交通状况不能满足城东地区城市发展 需要。
区域发展前景尚未完全体现,社会影响力不足,市民关注度较差。
周边配套设施不足
四、目标客户
东郊历史居民。
目前在东郊及灞桥工作的中青年白领阶层。
在高新开发区东区工作的白领阶层。
东郊及灞桥的小型私营业主。
项目周边的十几家大型军工,纺织企业职工家庭。由于住宅老化,企业改制,住房改革以及下海经商等原因,有相当一部分的家庭需要新置家产,本项目具有地域,环境,发展潜力等优势,对他(她)来说具有相当的吸引力。
第二部分:规划建议
一、经济指标
项目 230亩 81。631亩
总用地面积153333。18 m2 54420。612 m2
容积率 1。8 1。8
建筑密度 35% 35%
绿化率 60% 60%
道路用地 5% 5%
平均层数 5。59层 5。25层
总建筑面积 30万m210万m2
二、规划要求
项目地拟建成具有独特概念和较高文化品位的高尚住宅区,具有鲜明的代表性,成为西安乃至西北的建筑典范。作为高尚住宅区,要体现"以人为本,回归社会"的理念。坚持可持续发展的原则,坚持生态环境的建设,要求环境幽雅,居住舒适方便,配套服务设施完善。平面布局功能完善合理,经济实用,立面造型典雅,大方。为住户提供一个真正舒适,休闲的经典生活空间。
我们立足项目本身优,劣势分析,依据市场供应及需求特征提出的项目理念设计及规划建议,希望能给海洋地产的蓝色家园项目运作带来一些启示。
#返朴归真-
理念描述
今天的城市--快捷的节奏淹没了我们闲散的心境,愈来愈模式化的居住方式以惊人的速度吞没了整个城市……。城市的淡漠,城市的冷硬,城市在给了你我无数便利的同时,也悄然抹掉了你我心灵中那些柔软而亲切的东西。
蚕只有撑破自己的茧才能飞行和繁衍。
我们的理念中社区没有奇异的外表,没有昂贵的穿着,也无需巨额的成本。
简约,自然,如同一块块天然的美玉,时间上的推移丝毫无损他们纯朴而美丽的光泽。
于是,"返朴归真"就是营造这样一种居住环境和生活方式,没有成片让人望而生畏的高层,没有冷冰冰的玻璃幕墙折射出的苍白………。社区里建筑的高度和层次都生动而富于变化,建筑以不同的高度和不同的排列方式形成富有乡村特色的格局。更注重给客户"生活即在风景中"的感觉。
环境和景观都渗透到日常生活中,景观不再孤芳自赏,而能为人所用。幽香的自然景观延伸了人们的生活空间,丰富的人文景观使人们在亲近自然的同时也拉进了彼此之间的距离,居民在这里可以找回都市生活中失落的自然和关爱。
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