本文提要：地块位于经四路与小纬六路,在中山公园西面,现基地上为单层板式厂房建筑,尚未动迁平整,基地占地约8亩。周边都为多层民宅,基地西北向是一幢高层酒店。
文章来源自 房地产 (www.dichanshequ.com)
中山广场地块评估简报
一、地块分析
1、地块简况
地块位于经四路与小纬六路,在中山公园西面,现基地上为单层板式厂房建筑,尚未动迁平整,基地占地约8亩。周边都为多层民宅,基地西北向是一幢高层酒店。
2、区域环境
地处经四路西段住宅区,区域环境闹中取静。
地处西区政治中心(市政府),地段价值高,并为大众认可。
地处商业辐射区范围,经四路东段,纬二路商业网点众多,生活配套丰富。
地处一环线境内,公交线路发达,且邻近济南火车站,交通配套齐全。
地块周边都为低矮物业,视野开阔。
地块紧邻中山公园,具备景观资源优势。
地块周边尚无新建优质住宅类个案,市场竞争不激烈。
总结:
地块位于市区一环线境内且处于西区政治中心区,区内人文环境高尚,类似于上海建国西路的风貌,区域周边公交网点众多,出行便利,且邻近西区商业中心地带,既享繁华与便利又享舒适安宁,是居家生活的理想地段。
3、市场机会点
产品优势:区域内尚无优质住宅类个案,且全市范围中单体高层住宅普遍存在明显弊端。
景观优势:本地块紧靠中山公园且周边无高层阻挡,定位高层住宅,可有效利用景观。
地段优势:地处整个西区中心位置,www.dichanshequ.com先天配套条件出众。
规划优势:政府拟将中山公园地区规划为中山广场成为西区中心,地段具备升值潜力。
二、产品定位
1、产品定位:市区内闹中取静的高尚观景住宅。
2、建议面积及单价
价格建议:均价5500元/m2
面积建议:二房二厅 110-120m2 32%
小三房二厅 130-140m2 32%
大三房二厅 -160m2 32%
复式 180-200m2 4%
3、产品建议
立面风格 在市区同类产品中普遍外立面平实、同质化现象普遍,而本案受基地所阴,景观塑造受限,因而彰现个性外立面风格定位将成为提升楼盘品质的重头。建议采用欧陆古典主义风格,选用高档面砖配以石材装饰,突出细部欧陆特征标识,尤其顶部造型设计。
造景借景 本案享受基地所限,无法在规模造景,因而区内利用有限空间作景点,尤其利用开阔视野和中山公园环境优势借景也将是规划设计中的要点。
建材标准 选用中高档建材标准,注重底层大堂及及公共电梯间的装潢品质。
户型设计 做到方正,全明户型设计,注重朝向,采光均好性,满足室内高得房率,及面积分配功能区分的合理性。
硬件配套 底层设裙房会所,会所内提供小型超市餐厅、娱乐健身配套,裙房顶层设绿化布置露天吧。
智能管理 在安保、物管、通讯设备上引进智能化设施配合物业管理,并由专业物业管理公司提供高品质、全方位、人性化家政服务。
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