交通用地宗地价格评估

一.交通用地的分类
    交通用地指铁路、公路、管道运输、港口码头和机场等交通运输及其附属设施等用地。

二.交通用地评估方法
    2.1 一般线路道路用地可采用道路贡献法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等方法估价。
    1.道路贡献法,是利用道路对周围各类用地的贡献,用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。道路周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。其计算公式为:
    n 
    V=Σ(Pi×Si)/S
    I=1
    式中: V──道路单位面积价格; Pi──第i种用地类型单位面积平均价格;Si──道路路线涉及的第i种用地类型面积;S──道路路线涉及的各类用总面积;n──用地类型总数(  i=1,2,3,...n).
    根据不同等级道路提供交通服务的强弱,进行道路等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等。
    2.运用成本逼近法评估道路用地价格
    (1)市区道路评估:市区道路的重置成本主要是指在估价期日建造同等级道路所需投入的成本,包括拆迁安置费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。在成本价格的基础上加上土地所有权收益,即为道路价格。 
    (2)郊区及农村道路评估:郊区及农村道路的土地开发程度设定,一般可为达到可开工条件。其重置成本主要包括征地补偿费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。成本价格加土地所有权收益,即为道路价格。
    (3)因素修正:根据不同等级道路对经济影响的强弱,进行等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等;
    3.市场比较法评估道路用地,需在同一区域有较多的类似道路用地市场价格或标准价格。
    4.收益还原法是根据道路的交通流量测算道路的未来正常年纯收益,并用一定的土地还有利率将其贴现至估价时点后累加,以此估算道路用地的价格方法。适用于交通流量较大并有充足数据的道路价格评估。
    工作步骤如下:
    (1)划分道路交通流量测算区段; 
    (2)测算交通流量,并折算成标准流量:交通流量分为客流、货流及混合流,均折算为标准流量,即吨/公里年
    (3)计算各区段道路年总收益
    A=a×Pi×Qi
    A──道路单位面积平均交通流年总收益
    a──调整系数;Pi──元/吨公里;Qi──吨/公里年;
    (4) 计算各区段道路年总费用
    区段道路年总费用(C)包括道路单位面积建造成本折旧、运营成本、道路维修费用、利息、应缴税费及正常投资年利润等。
    (5)计算区段道路年纯收益
    R=A-C
    R──道路年纯收益
    (6)计算区段道路收益价格,运用收益还原法基本公式计算。
    5.有独立权属单位的高压线走廊、管线(输油管、排污管、天然气管等)等用地价格的评估参照线状交通用地评估方法评估。

2.2 机场、码头、车站、编组站等面状交通用地价格可采用基准地价修正法、成本逼近法、收益还原法评估。
    1.基准地价修正法适用于城市范围有基准地价的交通用地评估
    在基准地价成果中有交通用地类基准地价的,待估面状交通用地则直接用该类基准地价标准评估;在基准地价成果中没有交通用地类基准地价,则可用工业用地类基准地价评估面准交通用地价格,但机场、码头用地由于其具有垄断性质,在基准地价修正须作垄断效益修正。
    2.在运用成本逼近法评估面状交通用地时,土地所有权收益(土地增值收益)的确定须考虑机场、码头等用地垄断收益。区位因素修正时须考虑社会效益。
    3.在运用收益还原法评估面状交通用地时,正常年总收益中已经包含了平均收益之外的垄断收益。在总费用计算中须注意各费用投资的摊销和折旧。