实用率 80%
租金
售价 无
住宅:起价10000元/平方米,均价9900元/平方米
管理费
现时主力客户 广东海关信息公司(6—7楼)
项目概述
(二)写字楼小结
(1)项目所处的人民桥南写字楼租售情况理想,面积大多在25—35平方米,面对的客户群体主要是该区域专业市场的商铺老板。租金范围在30—45元/平方米。
(2)人民桥北端,除少数写字楼因地理位置优越租售情况良好以外,存在烂尾现象。主要的顾客群也是该区域专业市场的铺位老板,将写字楼作为商铺的货仓使用。面积多在15平方米左右。租金范围在45—60元/平方米之间。
第二部分 项目篇
(一)项目概况
新世纪商贸中心位于海珠区珠江南岸人民桥脚东侧,与白天鹅宾馆相对。西面是洲头咀码头,属于一线江景商用物业。项目楼高28层,1—7层裙楼是商用物业,8层以上为写字楼,写字楼租金50元/平方米,管理费是2.5元/平方米。
(二)项目SWTO分析
1、优势
地理位置优越,具有一线临江的景观优势。交通便利,发达便利的交通环境,人民桥近在咫尺。租售价比人民桥北低,配套设施完善,物超所值。
2、劣势
商业气氛受历史因素制约,人流量较小,人气难以汇聚。毗邻人民桥,噪音污染相对严重。
该路段属于老城区,建筑物陈旧,商业气氛较差,同时珠江沿岸的整改工程也对商业气氛的营造带来了一定的影响,缺少中高档的消费娱乐场所。
3、机会
项目所处的人民桥南端缺乏有规模的专业批发零售市场。该区域不存在具有一定规模与档次的饮食娱乐场所和消费购物场所。写字楼市场还存在市场空白点。
4、威胁
周边的写字楼市场基本成熟。人民桥北端的专业批发市场已经形成一定的规模及认知度。周边的商业竞争格局已经形成,进行商业经营具有一定的难度跟风险。
建议一
建议将项目一至四层定位为专业产品的批发零售市场,如手机、通讯产品等,填补人民桥南的市场空白,同时辅于灵活的价格策略,吸引经营专业产品商家的投资。五至七层定位为仓储式写字楼,满足商铺老板的简单办公需求,设立相关的办公配套,如商务会客室,打印秘书服务等。
建议二
考虑将首二层整层租售,引进品牌超市,剩余楼层进行综合性的有规模的商业经营,提高经营档次,主打饮食、通讯产品,服装等,成为海珠区域居民生活购物场所。
建议三
综合考察人民桥南北两侧,缺少满足青少年需求的具有个性特色的流行时尚服饰,
可以借鉴流行前线的成功经验及运作模式,将项目打造成为海珠区内大型引领时尚潮流的商场,用以填补这一带的市场空缺。
新世纪商贸中心补充调查结论
依据:
(1) 项目大堂的实际使用面积小,无商业经营规划余地,且大堂地面高于路面,大堂外有扶手栏杆,这就阻隔了商业气氛的延续。
(2) 二至七层可以望到江景的观景面较小,且有树木遮挡,因此项目的景观价值不高。
(3) 项目没有车库等配套,电梯等附属设施老旧。
(4) 写字楼租金不装修约为30元/㎡/月,包装修约为50元/㎡/月(除室内照明费以外,全包电费、物业管理费、保安费、清洁费、电梯维修费等)。
结论:
经过再调查发现:裙楼一至七层价值比正常一般性判断要低,若作商业用途很难有市场机会,如作写字楼则有机会,但价值在3000——4000元/㎡之间。
《广州新世纪商贸中心调研报告》相关文章>>>