第一部分 市场调查报告
一、调查范围
本次调查的范围主要集中在项目周边的商业街、专业市场及写字楼。其中商业街包括有洪德路、同福西路、滨江西路和南华西路,共四条,专业市场则主要集中在人民桥的北面,有南方大厦和大时代大文豪服装批发商场两个专业市场。另外,写字楼的调查也是以项目为中心展开的,包括有海星大厦、海天大厦、亿海湾、碧蓝映居和保利丰花园。
二、沿街商铺
(一)洪德路(人民桥南端)
沿街商铺主要经营服装、五金、饮食、凉茶店为主,共有24间商铺,其中有9间商铺未开业经营,营业率为62%,商铺的经营状况不甚理想,商家多为自家经营,店面装修档次较低。
消费者主要是附近小区的居民,由于该商业街位于人民桥底,噪音污染相对严重,人流量严重不足,对商业气氛的形成造成了很不利的影响。
商铺的面积多在50平方米—75平方米之间,租金价格在90—105元/平方米/月。
(二)同福西路
同福西路沿街商铺主要经营饮食、服装、文体用品为主,商铺总数共有187间,其中未开业经营的商铺数量有40间,营业率为79%。附近的市政配套有省重点中学南武中学,南武小学,海珠区重点中学第三十三中学,海珠区少年宫等,同时还有若干个商业银行的海珠区支行,相关的市政配套完善,生活氛围较浓。
该路段的商铺面积差别较大,范围在65—100平方米之间。
租金价格在100—125元/平方米之间,部分商铺的二、三层租金是65元/平方米左右,主要面对的消费者是附近小区的居民及学生。
(三)滨江西路
滨江西路主要物业结构是两层到低层的航运与市政公共事业单位的房改房建筑,并且规模属于小型低档的物业。商铺零星散布,临街商铺大概20家,一些商铺已停业,商铺面积在10-60平方米之间,主要是旧房改造成的临街商铺,建筑结构落后简陋。该路段人流稀疏,消费者主要是附近小区和本地居民,商业气氛不浓厚,商铺的类别主要是士多,商店,美容院等.租金价格在70—95元平方米之间.
(四)南华西路
南华西路位于滨江西路的背面,该路段主要物业结构是两层到低层的航运与市政公共事业单位的房改房建筑,规模属于小型低档的物业。该路段商铺密集,但过半数铺位已关闭,大约只有73间还在正常营业。商铺面积规格基本上以25㎡为主。
该路段主要以五金、油漆、机电类的商铺为主,约占了正常营业商铺总数的50%,其余的主要经营中低档的商品,如:文具、日用品、摩托维修等,美容院等,面积多在30平方米左右,整个路段商业形象杂乱无序。
消费者主要是附近的本地居民,消费能力不高。租金范围在60—80元/平方米之间。
(五)各商业街区租金比较
(六)沿街商铺小结
(1)商铺数量相对较少,经营规模小。项目周边的商业街主要有五条,所经营的规模小,品类少,档次低。基本满足周边本地居民或小区市民的日常生活需要,不能形成一定的商业气氛。
(2)商铺租金低廉。几条路段的商铺租金不高,大约80—120元/㎡。
(3)商铺经营类别繁多、杂乱。如五金、油漆、杂货、日用品等。
(4)商业气氛不浓,经营状况不乐观。人流量稀少,商铺的经营状况不理想。
三、专业市场
(一)南方大厦
南方大厦是集专业市场、百货、写字楼于一体的商用物业,主要以私人承包方式经营
(二)大时代大文豪时装批发商场
大时代大文豪时装批发商场位于文化公园后门北侧,一至三楼主要经营中、低档装的批发。4楼以上的写字楼空置。
(三)专业市场小结
(1)专业市场主要集中在人民桥北端,主要经营手机、服装、通讯器材、二手电器等,属于中低挡产品。
(2)租金范围在100元/平方米左右。
四、写字楼
(一)周边主要写字楼调查表
项目名称 碧蓝映居
项目性质 商住楼
地址 海珠区洪德路240-266号
占地面积 1219㎡
总建筑面积
总楼层 30层
实用率 约七成半
招商情况 已全部租完
售价 首层2万元/㎡
管理费 1.6元/㎡(住宅)
现时主力客户 首二层工商银行,3—6层房管局办公室
项目概述 碧蓝映居(上河道壹号)位于人民桥脚东侧,是一座单体30层高建筑,9层以上为住宅。该楼盘在广告上提出“领居上游生活”概念,从上月底开始发售,短短一个星期,多个单位的9~18层已经售罄。
项目名称 海星大厦
项目性质 商用楼(纯写字楼)
地址 海珠区滨江西40号
占地面积 1000㎡
总建筑面积 712㎡/层
总楼层 15层
写字楼面积 28㎡、35㎡、117㎡
实用率 50%
租金 30元/㎡
售价 无
管理费 5 .5元/㎡(包括清洁、水电费、电梯维修、代收邮件、24小时保安)
现时主力客户 中海集团及相关客户
项目概述 只租不售,出租率五成
项目名称 亿海湾
项目性质 商住楼
地址 海珠区南华中路297-319号
占地面积
总建筑面积 73949㎡
总楼层 32层
实用率 商场未定 住宅80%
租金 未定
售价 未定 住宅:8000元/㎡
管理费 未定 住宅:2元/㎡
项目概述 该盘由东西塔楼构成,共有448套单位。外立面整体为流线形设计,色彩清新淡雅,现代感较强。为了扩大江景的视野,东西塔楼设计为叠式,室内户型采用侧望江设计,阳台也采用流线形设计,将整体阳台的宽度拉到了12米宽。
小区式的配套:3000平方米的立体园林和架空花园、商业配套外,还有地下泳池等配套的运动场所。
项目名称 海天大厦
项目性质
地址 海珠区 滨江西路(广州酒家东侧)
占地面积 约1500㎡
总建筑面积 约40000㎡
总楼层 28层
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