天津别墅市场调查研究报告

    大梅江区域的别墅价格从最初的面市定价,到现在的价格不断盘升,更多的是整体自然环境的附加值、地理区位的行政及经济优势、产品设计更趋近人性化、以及市场整体房价不断走高而体现出来的,是一种产品和市场的导向

www.dichanshequ.com 。目前,此区域联排别墅的最低价格也达到了5500/㎡以上,最高单价达到了7500元/㎡以上,“城市别墅”二期的联排别墅甚至达到了8000元/㎡;联排别墅售价大约在7500-8500元/㎡,而最高的“汐岸国际”的双拼售价达到了12000元/㎡;独体别墅的价格一般都在10000元/㎡以上。

    别墅由于其产品的特殊性,其单价的敏感度不是很高。相对于较大面积的户型而言,总户值的升降对于这些高端群体而言更具有吸引力。

    五、在售别墅项目:

    天津市在售别墅项目(表略):

    天津的别墅从现阶段来讲已经日趋成熟,但对于这种高端产品的认知和消费者的接受度是经历了一段发展过程的。

    从上表可以看出,目前天津市在售别墅项目(不完全统计)14个项目,成交均价联排在5500~6500之间、独体双拼在6000~9000左右。

    天津别墅产品开发的高峰期经过近几年的自身发展和不断的向外学习,天津的别墅产品从建筑形式、景观的设计、小区氛围的渲染、自然景观的利用、人造景观和自然的结合走出了一条自己的道路。

    天津市的别墅呈现出以梅江南、奥运板块、城市边缘发展的态势,随着政府政策的扶持,奥运会的举办在某种情况下提升了地块的价值人为的定义成为高档住宅区。

    相比起北京、广州、深圳来天津市别墅项目算是中级阶段,随着天津的经济发展外来人口的增加,尤其是高收入者的进入,天津的别墅市场一定会有一个较大的发展。

    塘沽区虽然已开发和正在开发的别墅项目很多,建筑形式也很多样。但作为别墅项目而言,尚有很多不足。每个项目都强调了自身的优点和卖点却忽略了市场的因数,忽略了客群真正想要的是什么样的别墅,加之成本区别较大,发展商利润追求的不同导致了塘沽区别墅市场的价格混乱,同时也导致了客群对别墅理解的偏差。所以可以看出塘沽区的别墅市场现处于别墅市场的初级阶段。从销售项目的数量、自身配套、销售价格、绿化、自然景观的利用、建筑形式多样上来看,市区的别墅项目远远超过了塘沽区的别墅项目。

    六、塘沽近期需求调研数据:

    从中原3月20日、21日对塘沽区居民需求调研访问得到,在被访问的400位居民(有效问卷居民)中有28位居民有意购买别墅,占到了被访人数(有效问卷居民)的7%。有意购买别墅的居民中,购买单价在4500元以上别墅的居民占到了14.28%,有一半以上的居民对别墅的价格的看法依然保持在3000以下的价格段。

    (数据来源塘沽需求调研)

    这主要和塘沽区土地价格偏低、房价偏低,加之在塘沽区别墅项目开发量一直占比较少有关,而“欧美小镇”当时的低价入市在塘沽区居民的心理留下了“别墅不是高不可攀的产品”的错觉,所以对别墅的价格都认知较低。再者,塘沽区别墅项目较为分散,没能组成很好的局部高价区域。

    在通常情况下,别墅价格和普通住宅的价格一般是2:1的比例。但不排除有些比较特殊的项目或特殊的地点因数出现,局部提升了项目的价格。根据对被访者分析,塘沽及开发区居民对别墅项目的价格还是保有平稳上升的态度,都认为不会在近期内有大的涨幅。涨幅速度会保持在每年5%~15%之间。

    在对居民的被访中“米兰世纪”在居民中的认知度达到6.7%。在认知人群中,开发区居民的认知度占总认知人群的60%。可以说“米兰世纪”这一品牌在开发区购房者心理占有一席之地。

    七、综述:

    目前天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面,已经走出初期阶段——主要集中在市中心城区域环境良好的地段,开始向中心城区的城乡结合部及其它地区(如经济开发区)发展;在别墅类型方面,独体别墅、双拼别墅开始在新增别墅中占据主导地位。近期内,独体别墅会保有一定的供应和高端客户的需求,但不会占市场的主流。随着经济的发展、客群的变化,尤其是外来客户的增加,独体别墅的需求会逐渐增大。

    在天津和开发区,还很少有纯独体别墅产品,这说明独体别墅市场仍然没有达到成熟期或是发展商对于高端客户的把握上不准确。一方面,联排别墅的热销,可以视为中产阶级当作独体别墅的过渡产品消费,为独体别墅市场的成熟埋下伏笔;另一方面,天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来,独体别墅在未来依旧有不小的市场需求。在不少人的心目中,住别墅已是其人生的终极置业梦想,消费者对于这一独特住房品种的追求有增无减,销售业绩喜人。未来的别墅市场呈现高端化倾向。

    从别墅设计形式、建筑形式来看,未来别墅市场将从追求立面的美观,到讲究造型的丰富,如运用美国式外挂造型墙,选用特殊外墙砖;从追求内在居室的多样化,到讲究内在空间

www.dichanshequ.com 的层次感、通透感、甚至雕塑感,具体表现为共享空间扩大,采光源来自多角度,室内视野摆脱单调乏味的窠臼;整体风格从统一的现代简洁派,开始细化到地中海西班牙风格、法国风格、美国南加州风格等,大的功能类别也会细分到度假型、乡村型、城市居住型、商务酒店型等。另外,房型设计上更加灵活多变,厅、卧室、露台、地下(半地下)室都发挥到最大功能,在窗、门、阳台、卫生间等细节处理上大胆创新等等。因而归根结底,未来别墅的开发,更需要准确定位,精心设计,追求个性,同时依据市场容量的逐渐扩大适度开发。

    天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速,别墅售价一般在3000—5000元/平方米之间,基本上属于经济型别墅,经营状况良好。联排式别墅的大量涌现,降低了投资成本,同时由于投资者准确的市场定位、别具一格的设计理念、日益便利快捷的交通、完善的生活设施以及人性化的家居环境,深受购房者的青睐。开发区别墅在某种意义上来说,小区设计不够精细、建筑形式过于单一、楼体摆位变化不大,没能很好的体现别墅自身应有的特性来。

    塘沽区别墅市场虽然在近些年发展的比较迅速,建筑形式、房型设计上和天津市无太大差别,但产品综合品质上和天津市别墅相比还存在一定的差距。塘沽区别墅市场尚未完全走入正轨,市场还处于起步阶段。从近期中原对塘沽区进行的需求调研可以看出,塘沽区居民对别墅的认知存在一定的片面性,对别墅真正的意义不是很清晰,对价格的理解歪曲。加之塘沽区别墅市场项目过少,并且没能出现一个“领军人物”,才造成目前塘沽别墅市场的“一盘散沙”。中原认为随着顺驰在新河的开发,在一定时期内将成为塘沽房地产市场的“领军人物”,尤其是在别墅市场。“新河”项目的启动,别墅价格的高开高走,必定提升塘沽区及开发区整体别墅价格。如近期无新项目的加入,塘沽区别墅价格依然会保持在现有价格基础上稳步提升的态势。

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