近几年,随着北京市住宅租金不断下降,投资者纷纷将目光转向日趋火爆的底商投资上来,而越来越多的开发商也对底商开发看好,是什么使得底商市场如此火爆?众多投资者又如何尝到底商投资这块奶酪的甜头呢?
一. 北京市底商投资回报率分析
1. 北京市底商投资回报的整体趋势
北京市近期底商市场活跃,各大楼盘推出的底商一般多被一抢而空,分析其原因,可以从两方面进行阐述。
从市场角度来说,第一,近一年北京的商业氛围活跃,人们对商业、服务业的需求更加广泛,各种新兴行业迅速发展。第二,北京大规模的旧城改造和拆迁使许多门面房消失,投资者急需找到新的经营场地。第三,由于大量新建小区的兴起,这些小区拥有强大的购买力和聚集人气的能力,而这也正是中小投资者最感兴趣的。
从投资角度来说,一是投资住宅底商的风险小。楼盘入住后,面积只占社区很小部分比例的住宅底商,拥有稳定的客源,竞争也不十分激烈;二是住宅底商的投资回报高。一般来说,投资住宅的回报率为6%-10%左右,而投资住宅底商的回报率则高达15%-17%,投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。
所以这两个对投资底商利好的因素,使得北京市近期底商买卖租赁市场比较活跃,单从市场的投资回报上来看前景还是非常看好的。
2. 1.2 底商买卖与出租回报率案例分析
以中关村银网中心为例,如购买1层300平米的底商,其经济测算如下:
单价28000元
总价840万
首付(40%):336万
商业六成十年按竭贷款:504万
贷款本金加利息:6587460元
租金:45$/平方米.月=372.6元/平方米.月(1$=8.28元)
每月租金:11.78万元
每年租金:141.36万元
银网中心底商的投资回报率:租金/购房总款=14.2%
目前银网中心的底商已经全部卖出,其中贩卖后业主已经出租的占到了90%,只剩下不到400平方米的面积,该写字楼销售人员介绍底商的买卖租赁远远好于办公用房的买卖租赁,如此好的底商销售与出租势头,可以从一个侧面说明北京市底商买卖出租正处于旺市期,可以进行投资,但是要做好投资定位。
二. 北京市银行贷款对底商投资的影响分析
现阶段银行贷款政策在贷款方面:
底商贷款是6成10年,利率是6.25%。
但只有工程到了具备竣工备案条件后,银行才会放款。因此,住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。而且个人商铺贷款不超过购买或租赁商铺价款的60%。租赁商铺的,贷款仅限于一次性支付租赁期间全部租金,贷款期限最长不超过5年。购买商铺,贷款期限最长不超过10年。贷款利率按中国人民银行规定的贷款期限档次利率执行。
以上对底商贷款的规定,使得投资者购买和租赁底商在资金周转上应有一定的先期考虑,打出一定量的资金富余,同时计算投资回报要留有余地,可以说现行的银行贷款制度对于投资者来说在经济上还是有一定资金风险的。
三. 北京市底商主要招商渠道
1. 现阶段北京市底商招租主要运用的媒体广告和网络登记,还是属于传统宣传方式,有实力的开发商在商铺开盘前还组织大型活动等等
与上海相比较,北京的营销手段不是很多,在上海,底商市场上的营销手法是比较多样的:如 “零首期,再免×年供铺利息”,还有“保租售铺”和“零风险100%返购保障”等。这其中既有提高投资者投资收益的,亦有降低投资者投资风险的。吸引的一部分投资者的注意。
增加适合自身的营销手段,是北京底商市场上扩大销售渠道的方
2. 针对不同底商的宣传手段
首先一种是通过宣传,拉动近期区域的人气或者推出一种新型的概念来吸引投资者,这主要针对的是新兴区域:
如以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"、"珠江骏景"及"老番街"。这些住宅底商已一改过去纯粹的配套服务功能,开发商突出项目的概念和主题包装。而就市场反馈来看,概念型住宅底商的招商效果也令人满意。现代城底商面积约20000平方米,售价为每平方米20000-23000元,租金为25-28美金/月,目前已基本售完。建外SOHO有8万平方米的底商,每平方米价格在28000元至30000元之间,面积都在200平方米以上,虽然是期房,但现在已经销售了70%。"珠江骏景"共1万平方米的底商,目前已经销售了90%。位于亚运村以东的"欧陆经典",出售面积为20000平方米,售价为每平方米13000-21000元,而位于朝阳门外的老番街,有4000平方米的底商面积,平均售价为25000元/平方米,目前这两个项目的底商也基本售謦。
第二,对于周边条件优越,或本身发展潜力明显的项目底商,只需进行优势利导,就可以使得其热卖,如位于亚运村的"风林绿洲",由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,周边的道路、市政设施规划完备,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是难得的投资宝地,底商的价格大约在13000-16000元/平方米。位于五棵松的"百朗园",10000平方米的底商面积,售价为10000元/平方米,目前已基本售完。位于亚运村的"九台2000",底商面积为4000平方米,售价为19800元/平方米,销售率达80%。
这类底商可以称为潜力型底商,它的优秀销售业绩亦主要得意于其潜在的发展优势,发展前景广阔。
第三就是以打出项目所能提供的完善服务甚至是创新服务吸引投资者购买投资的项目底商。
如财智中心。它增设的商务保姆服务、商务办公服务等,都会有时间延长制度,为习惯夜间加班企业提供全天候的服务,同时财智中心引进英国FITNESS FIRST集团健乐(中国)有限公司担当顾问,建设有2000多平方米的大型商务健身俱乐部,对于中关村的年轻人还是有较大吸引力的
所以位置上的相对劣势可以通过完善的服务业务进行弥补。这是第三类型底商招商的主要手段。
对于热销底商采用竞标方式销售,滞销底商则要考虑重新进行市场定位。
总之,北京市底商市场近期的市场前景是成上升态势的,在这个牛市中,投资者可以进行投资。而现阶段底商贷款业务会对投资者的资金实力有一定要求,增大了投资风险。在底商招商方面针对不同底商类型推出相应的招商手段,做好市场定位是关键。
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