宝山顾村区域总体开发思路初探

宝山顾村区域总体开发思路初探

    由于市中心房源的日渐稀少，宝山区作为离市中心最近的区域，逐步登上了上海楼市的大舞台。在供不应求的市场推动下，宝山各板块房价频频上涨，大华地区代表楼盘枫庭丽苑，最高价已达到了7900元/平方米。其余各板块的价格也随着每一期新房源的推出而节节攀升。目前整个宝山地区均处于无房可售的局面，其市场人气指数可见一斑。而最近土地招投标公开实施以来，大规模的土地供应量、大型知名房地产开发企业的进驻，更是凸现了宝山强劲的后续动力，很明显，宝山将成为上海房产下一轮行情的重头戏。

    然后，以公开招标方式获得的土地成本相当可观，后期供应量的集中也将对供不应求的局面进行缓解，市场竞争的严峻性被赫然摆在面前。在缺乏二手房和租赁市场支持的背景下，宝山房价究竟还能走多远？无论是在已经启动的共康、月浦、西城，还是尚未被辐射到的罗店，当宝钢职工被锁定为所有开发商共同的目标客户时，他们的购买能力究竟还有多少？
    带着这样的问题，我们对本次土地招投标四号公告中同时中标的宝山顾村的三个大规模地块进行了综合分析，旨在通过其开发模式的探讨，寻求新的突破市场之路。
 
顾村中标地块信息
宝山区6号 宝山区7号 宝山区8号
地理位置 宝安公路以南、电台路以西（A块） 宝安公路以南、电台路以西（B块） 宝安公路以南、电台路以西（C块）
占地面积 187766 m2 168766 m2 170133m2
容 积 率 ≤1.4 ≤1.4 ≤1.35
中 标 价 36614.5万元 35440.6万元 40832万元
中标单位 上海顾村房地产开发公司 上海新天地置业发展有限责任公司 长江经济联合发展（集团）股份有限公司、上海鹏欣房地产开发有限公司、上海临江房地产开发经营有限公司
宝山楼市现状（区域板块分布图）
 
区域条件分析

>>>优势
? 崇明岛作为上海市未来发展的新经济增长点，宝山将起到纽带的作用。
? 宝山是距上海中心城区最近的郊县，目前提供住宅开放土地数量最多，在闵行、闸北、普陀土地供应逐渐减弱的情况下，两年后宝山将成为上海市普通住宅供应新热点。
? 轨道1号线的即将开通和明珠线的延伸，将极大改善目前宝山地区的交通。顾村板块紧邻外环线、沪太路、蕴川路，距轨道1号线起点站也不远，未来交通较为理想。
? 中标的三幅地块规模均较大，利于各项目进行高品质规划，提高顾村板块的市场形象。
? 多家上海市开发50强企业进驻宝山，有利于带动整个宝山区楼市，提升宝山在上海楼市的地位。目前已有万科、中星集团、鹏欣集团、三湘集团、上海地产集团、新长宁集团等多家企业进驻。

>>>弱势
o 区域价格上升过快，与市民收入的增加幅度差距较大，严重影响后续楼盘开盘楼价的上升空间。
o 土地获得方式的改变使得中标项目土地的获取成本较高。
o 目前市场还存在大量未开发的低成本土地，这将给近期中标土地的开发造成极大的经济压力。
o 在交通、生活配套等基本条件未得到实质性改善的情况下，顾村板块70万平方米的住宅量将承受较大的市场压力。整个宝山区各板块也同样将承受这种压力。
o 目前宝山区各板块二手房和租赁市场极不活跃，对整个区域房价继续良性上升缺乏有力支撑。

§ 土地开发模式和项目定位的思考
■放慢开发节奏，错开与周边楼盘低地价土地的不平等竞争。
■调整对项目回报的盲目膨胀心理，理性看待市场，用心对待产品。
■研究、借鉴闵行莘庄及周边区域住宅开发经验，为市场提供高性价比产品，提供广大市民购买能力范围内的产品。
■顾村由于属新开发板块，市场形象较为弱势，加上未来几年周边楼盘供应量非常大，竞争将异常激烈，建议采取板块联合开发的模式，即三个项目放在一起来考虑规划方案，从产品定位、生活配套、项目包装、营销手法、推广周期，价格定位等全方位来制定策略。既利于板块整体形象的提高，又能有效降低自身的开发成本，同时可以避免板块内项目的不良竞争。

§ 顾村板块总体定位
一个涵盖大众需求吸纳城市人口的居住村落
一个贴近城市发展脉搏正在崛起的新兴人口聚集地
一个具备优良规划品质、提供舒适生活的家

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