湖南房地产业发展的评价分析

湖南房地产业发展的评价分析提要：建立健全房地产市场调控长效机制。根据国务院和省委省政府的统一部署

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　　湖南房地产业发展的评价分析

　　房地产业是国民经济的基础行业。近年来，随着我国市场化改革的不断推进，经济社会快速发展，城镇化进程不断加快，房地产业得到迅猛发展。2008年以来，湖南房地产业规模快速扩大，结构不断优化，市场地位日益凸显，成长为国民经济的支柱型产业。与此同时，房价持续高涨，显现出房地产业市场供应体系、调控体系、住房保障体制和市场需求等还存在一系列的问题，影响到了房地产业的协调可持续发展。尽管房地产市场的“黄金时代”已经过去，房屋存量较大，但从中长期来看，湖南房地产业的发展前景依然广阔，城镇化、棚户区改造、产业发展、居民生活水平不断提高等因素将助力湖南房地产市场平稳健康发展。

　　一、湖南房地产市场发展状况

　　（一）企业规模迅速扩大。一是房地产开发企业个数增加。2013年底，湖南房地产开发企业发展到3739家，5年间在高基础上仍增加了143家，平均每年增加29家。 二是企业资产逐步扩大。2013年末，企业总资产达到9412.61亿元，是2008年末的2.85倍，平均每个企业资产2.52亿元，比2008年末增加1.6亿元，增长174.5%。三是从业人员增加。2013年末，全省房地产开发企业从业人员攀升至109144人，比2008年末增加了13544人。

　　（二）房地产开发投资规模快速增长。一是房地产开发投资规模持续快速增长。2008年，全省房地产开发企业开发投资规模为4744.2亿元，完成开发投资955.92亿元，2013年，全省房地产开发投资规模为14209.82亿元，是2008年的3倍，年均增长24.5%，完成开发投资2628.32亿元，是2008年的2.75倍，年均增长22.4%。二是房地产开发投资资金来源规模逐步扩大。房地产开发投资资金来源指房地产开发企业在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源之和，按资金来源结构可分为国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金（定金及预收款、个人按揭贷款）等。2008年湖南房地产开发企业开发投资资金来源1093.46亿元，2013年为3592.27亿元，是2008年的3.29倍，年均增长26.9%，年均增速比房地产开发完成投资额年均增速高4.5个百分点。

　　（三）商品房施工面积、新开工面积提高。2008年底，全省商品房屋施工面积10715.54万平方米，2013年底达到25400.09万平方米，是2008年底的2.37倍。2008年，湖南商品房新开工面积4231.36万平方米，之后逐年攀升，2012年有所下降，2013年又大幅提高，达到8869.13万平方米，是2008年的2.1倍，年均增长16%。

　　（四）商品房竣工量翻番、房屋造价快速攀升。2008年，全省商品房竣工面积2393.84万平方米，2013年为4393.76万平方米，是2008年的1.92倍，年均增长13.9%。2008年，全省商品住宅竣工16.23万套，2013年为32.24万套，是2008年的1.99倍，年均增长14.7%。随着各类建房成本的不断提高，商品房竣工价值在2013年达到1157.16亿元，是2008年的3.61倍，年均增长29.2%，增速比商品房竣工房屋面积年均增速高出15.3个百分点。2008年，全省竣工商品房平均造价为1341元/平方米，2013年达到2519元/平方米，是2008年的1.88倍，5年间增加了1178元/平方米，年均增加236元/平方米。

　　（五）企业购置土地价格上扬。2008年，全省房地产开发企业购置土地面积高达2040.43万平方米，此后每年则在1000-1400万平方米之间波动，2013年为1327.64万平方米。在购置土地面积平稳波动的情况下，商品房施工规模不断攀升，说明土地利用率越来越高。2008年，房地产开发企业购置土地均价仅为729元/平方米，2013年则迅速上扬至1852元/平方米，是2008年的2.54倍，5年间增加了1123元/平方米，年均增加225元/平方米。

　　（六）商品房销量逐年攀升。2008年，全省商品房销售面积2655.51万平方米，2013年为5952.38万平方米，是2008年的2.24倍，年均增长17.5%。2008年商品房销售额611.33亿元，2013年为2525.64亿元，是2008年的4.13倍，年均增长32.8%，增速比商品房销售面积年均增速高出15.3个百分点。

　　二、湖南房地产开发结构分析

　　（一）企业组织与结构情况。一是登记注册类型以有限责任公司和私营企业为主。2013年末，全省3739家房地产开发企业中，私营企业和有限责任公司共3267家，占全省开发企业的比重为87.4%，其中，私营企业1623家，占总数的43.4%；有限责任公司1644家，占44%。二是拥有一、二级资质的房地产开发企业增加。2013年末，全省房地产开发企业资质等级为一级和二级的共255家,比2008年末增加了71家,占房地产开发企业的比重为6.8%,比2008年提高1.7个百分点；三级的1710家，占45.7%；四级的521家，占13.9%；暂定和其他1253家，占33.5%。

　　（二）开发投资结构情况。一是开发投资以商品住宅投资为主,但商办用房投资占比增加。从投资用途结构看，2013年湖南商品住宅投资1845.81亿元，是2008年的2.63倍,占房地产开发投资的比重为70.2%,比2008年下降3.4个百分点；办公楼投资89.64亿元，占房地产开发投资的比重为3.4%,比2008年提高1.1个百分点；商业营业用房投资为351.15亿元，占房地产开发投资的比重为13.4%,比2008年提高4.3个百分点。二是商品住宅投资中以中等户型住宅投资为主，小户型住宅占比增加。从户型结构看，2013年商品住宅投资中，90—144平方米住宅投资1127.94亿元，占比为61.1%，比2008年提高0.8个百分点；90平方米及以下住宅投资385.38亿元，占比为20.9%，比2008年提高5.8个百分点；144平方米以上住宅投资332.49亿元，占比为18%，比2008年下降6.6个百分点。三是房地产开发的资金来源中自筹资金占比下降，销售回款占比提高。2013年，房地产开发企业到位资金中，国内贷款到位533.15亿元，占比为14.8%，比2008年下降2.5个百分点；房地产开发企业自筹资金到位1215.39亿元，占比为33.8%，比2008年下降12.8个百分点；其它资金来源（定金及预收

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