商贸地产的研究

商贸地产的研究提要：商贸地产的几个特点：1、对土地的需求商贸地产既然和流通挂钩，就必然对场地的需求较大，纵观全国商贸地产的开发无不是以百亩

　　商贸地产的研究

　　目前在商业地产领域商贸地产这一概念提的并不是太多，而所谓的商贸地产其实就是指把商业地产的开发建设与商贸流通领域相关的诸如建材、五金、小百货、服装等批发市场联系起来，旨在打造一种集商品流、信息流，资金流为一体的批发商贸平台。

　　商贸地产的兴起有以下几方面原因：

　　1、政策层面

　　2001年底中国加入WTO后，按照世贸协议要求，中国最晚在3-5年内全面开放商贸流通领域的外资准入，因此政府大力鼓励民族商贸流通企业发展商贸物流业，全国大中城市都有了自己的物流发展规划。

　　2、经济层面

　　中国经济的快速发展带动了物流行业的大发展，物流经济比重日日益增大，已进了越来越多的企业投入到了商贸流通领域。

　　3、媒体宣传层面

　　伴随着商贸流通领域对外开放的倒计时，媒体上“狼来了”之声不绝于耳，各大媒体对物流产业进行了大量的报道，客观上促进了民众对商贸流通行业的认知。

　　商贸地产开发经过这几年的发展大致可分为几个阶段：2002年的试水期，03、04年的成长期，05年的高峰期、06年到现在的回落期。

　　商贸地产的几个特点：

　　1、对土地的需求

　　商贸地产既然和流通挂钩，就必然对场地的需求较大，纵观全国商贸地产的开发无不是以百亩、千亩的土地规模出现。

　　2、对政府的依赖

　　商贸地产冲某种角度说也是政府地产，因其有很大的排他性和唯一性。也就是说同一种市场在同一个地方也就只能存在极少数几个（如果是小城市，那可能就只有一个，这是由市场的体量和城市的辐射力决定的。），因此，争取政府强有力的支持（比如税收、工商，特别是对于老市场的拆迁转移等）是项目成功与否的关键。君不见有多少专业市场最终死在了政府的政策上。

　　3、对开发商品牌及实力的要求

　　商贸地产的开发，动则成百上千亩地，这首先就要求开发商有足够强的实力；同时开发品牌的号召力也是对项目成功起到推波助澜的作用。（特别是对投资户有很强的吸引力）

　　4、对开发商的资源整合能力的要求

　　商贸地产作为专业市场的建设开发，它要求开发商对行业资源要有强大的整合能力，这中间政府只能起到政策上的扶持，真正的内功还在于开发企业自己（包括一些行业协会的组建、大客户的引进、主力点的引进等）。商贸地产以其很高的经济回报吸引了大量的开发商介入，而这些开发商中又有多少拥有对行业资源的整合能力？事实告诉我们大多数没有！

　　5、后期经营管理的要求

　　经营管理在商业项目里面至关重要，对于商贸地产，经营管理更是项目制胜的法宝。

　　商贸地产目前面临的威胁：

　　1、土地稀缺性

　　商贸地产的的规划容积率和建筑密度都是比较低的，它要成规模就需要足够大的土地，但是从目前的土地政策来看，一方面是地供应的紧缩，另一方面是由此引起的地价的大幅上涨。俗话说得好：巧妇难为无米之炊啊！土地的稀缺性，对商贸地产的开发有直接的影响，是其成本增加的主要因素。所以现在我们看到好多专业市场的开发都跑到了县级城市，但这也是另外一个威胁，下文将会说到。

　　2、市场的饱和性

　　商贸地产选址一般都要求区域有一定的辐射能力，经济发展水平较好，行业基础资源丰富，但从全国商贸流通业布局来看，一、二、三线城市符合条件的都已饱和，商贸地产开发目前已转向的经济水平较好的县级城市，但县级城市不具备辐射力和充沛的行业资源，使得众多的开发商折弋县城。

　　3、消费投资的多元化

　　随着中国经济的飞速发展，人民生活水平的提高，国内投资领域也有了大的改观，股票的牛市、基金的大量上市、房地产投资的火热升级，还有期货、外汇市场等，投资客户的投资渠道已经不单单集中在房地产领域，而单就房地产投资也有了临街商铺、商业街、购物中心、写字楼、产权酒店、公寓、住宅等的分流，商贸地产的销售难度在逐年增大。

　　4、投资客户的理性认知

　　现在的投资客户和两三年前的投资客户相比，其对产权商铺的投资认知已经可以说是三分通四分知，甚至有的客户讲起商铺投资来可谓头头是道，绝不差专业人士。有句话说得好：投资客们经历了几年的血与泪的投资失败，终于成长了起来，再也不是靠几张嘴，几篇广告就能忽悠的住的了！特别是商贸地产的销售，需要投入更大的财力物力！

　　5、专业招商团队的组建

　　商贸地产的销售，后期经营是很关键的，那么如何实现后期经营的顺利呢？在前期销售中就应该直接锁定经营客户，保持经营客户在项目销售中占有绝大多数比例，从这个角度来说，商贸地产的招商团对既是销售团队，很遗憾的是很多公司招商和销售是分开的，你招你的，我卖我的。这样就使有效客户不能够被好好把握，特别是能买房的，他只租！经营户比例上不去，市场就很难作了！