物业辖区房屋（设备设施）养护和修缮作业指导书

物业辖区房屋（设备设施）养护和修缮作业指导书提要：物业工程部（或值班工程师）负责对房屋本体状况进行巡查，并接受业主的投诉，对发现的异常情况及时向直接上级反映

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　　物业辖区房屋（设备设施）养护和修缮作业指导书

　　1.0目的

　　定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。

　　2.0适用范围

　　适用于XX物业工程部**项目内房屋设施的养护和修缮。

　　3.0职责

　　物业工程部（或值班工程师）负责对房屋本体状况进行巡查，并接受业主的投诉，对发现的异常情况及时向直接上级反映。

　　3.2工程人员负责一般性的养护和维修工作。

　　3.3工程部经理负责外委养护和维修项目的联络、实行情况检查和监督工作，并组织验收。

　　3.4管理公司经理负责审批管理公司《房屋设施养护计划》。

　　4.0工作程序

　　4.1工程部经理于每年12月制订本物业下年度《房屋设施养护计划》并报公司总经理审批。

　　4.1.1养护

　　4.1.2工程人员按《房屋设施养护计划》的规定具体实施养护工作并记录于《房屋设施养护记录表》内。

　　4.1.3工程部主管对养护工作进行监督和检查。

　　4.2修缮

　　4.2.1一般性的修缮。

　　4.2.1.1更换水表

　　a）关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；

　　b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

　　c）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；

　　d）维修人员会同物业管理部做好用户新启用水表底数记录。

　　4.2.1.2更换电表

　　a）断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；

　　b）安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常；

　　c）维修人员会同物业管理部做好用户新启用电表底数记录。

　　4.2.1.3维修开关

　　a）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；

　　b）如果是短路故障，道先将空气开关置于"OFF"位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除；

　　c）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

　　d）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

　　4.2.1.4灯管、白炽灯的维修

　　a）切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；

　　b）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。

　　c）其他情况造成的灯不亮情况，可根据原因参见本章4.2.1.3、4.2.1.5进行处理。

　　4.2.1.5线路检测

　　a）线路停电检修应及时通知用户；

　　b）用户开关烧坏的处理见本章4.2.1.3维修开关进行处理；

　　c）电表损坏的维修见本章4.2.1.2更换电表进行处理；

　　d）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；

　　e）线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；

　　f）当确认故障排除后方可送电。

　　4.2.1.6门铃维修

　　a）无电情况时可更换新电池；

　　b）电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；

　　c）因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。

　　4.2.1.7插座无电

　　a）由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户；

　　b）插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况；

　　c）线路短路造成的停电参见本章4.2.1.5e）进行处理；

　　4.2.1.8水龙头漏水

　　a）关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；

　　b）根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。

　　c）打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。

　　4.2.1.9马桶不通

　　检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

　　4.2.1.10洗脸（菜）盆堵塞、漏水

　　a）检查存水弯管，取出杂物，如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使用其排水畅通；

　　b）检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

　　4.2.1.11浴缸堵塞、漏水

　　a）如管道堵塞见4.2.1.10a）进行处理；

　　b）浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。

　　4.2.1.12部分楼层停水

　　a）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；

　　b）市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。

　　4.2.1.13疏通地漏

　　同本章4.2.1.9处理办法。

　　4.2.1.14修门窗

　　a）检查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装；

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