物业辖区中央空调维修保养规程（二）

物业辖区中央空调维修保养规程（二）提要：每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核

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　　物业辖区中央空调维修保养规程（二）

　　1、目的

　　规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

　　2、范围

　　适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

　　3、职责

　　3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

　　3.2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

　　3.3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

　　3.4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

　　3.5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

　　4.、工作内容

　　4.1 中央空调维修保养计划的制定。

　　4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

　　4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

　　4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:

　　a.中央空调使用的频度;

　　b.中央空调运行状况(故障隐患);

　　c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:

　　a.维修保养项目及内容;

　　b.具体实施维修保养的时间;

　　c.预计费用;

　　d.备品、备件计划。

　　4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

　　4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

　　4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

　　4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

　　4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

　　4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

　　4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

　　4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

　　4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

　　4.4.7 拧紧所有紧固件。

　　4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

　　4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

　　4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

　　4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

　　4.5.3 用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

　　4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

　　4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

　　4.5.6 拧紧所有紧固件。

　　4.5.7 清洁风机盘管外壳。

　　4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

　　4.6.1 柜式蒸发器维修保养:

　　a.每周清洗一次空气过滤网;

　　b.清洁蒸发器散热片;

　　c.清洁接水盘。

　　4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):

　　a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

　　b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

　　c.酸洗完毕后用1%的NaOH溶液或5%NaCO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

　　d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

　　4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.7.1电动机维修保养:

　　a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应

　　进行干燥处理或修复。

　　b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

　　c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

　　4.7.2 水泵维修保养:

　　a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

　　b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

　　4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

　　4.7.4 清洗水泵过滤网。

　　4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

　　4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

　　4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路

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