物业辖区强电系统管理办法（1）

物业辖区强电系统管理办法（1）提要：检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音。k）检查冷却堵风机运转是否平稳，冷却堵水位是否正常。l）检查管道，闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好

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　　物业辖区强电系统管理办法（1）

　　一.中央空调运作、管理、维修、保养作业规程

　　1.0目的

　　规范中央空调运行管理，维修保养工作，确保中央空调良好运行。

　　2.0适用范围

　　适用于本公司辖区内中类空调的运作、管理、维修、保养。

　　3.0职责

　　3.1工程处经理负责检查中央空调管理的实施情况。

　　3.2工程处经理负责审检《设施年度维修保养计划》并检查该计划的执行情况。

　　3.3工程组主管负责组织实施中央空调的运行管理。

　　3.4工程组主管负责组织制定设施和维修保养等计划并组织该计划的实施。

　　3.5工程组维修员负责日常的运行管理，维修保养。

　　4.0程序要点

　　4.1巡视监控

　　4.1.1当值维修员每四小时巡视一次中央空调机组。

　　4.1.2巡视临控主要内容如下：

　　a）检查线电压。

　　b）检查互相电流。

　　c）检查高压。

　　d）检查油压。

　　e）检查低压。

　　f）冷却水进水温度。

　　g）冷却水出水温度。

　　h）冷冻水进水温度。

　　i）冷冻水出水温度。

　　j）检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音。

　　k）检查冷却堵风机运转是否平稳，冷却堵水位是否正常。

　　l）检查管道，闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好。

　　m）检查控制柜（箱）各器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。

　　4.1.3巡视过程中如发现有上述情况，应及时采取措施于以解决。

　　4.2异常情况的处理

　　4.2.1中央空调制冷剂泄漏时的处理：

　　a）立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。

　　b）加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）。

　　c）救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全。

　　d）排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，方可投入正常运行。

　　4.2.2中央空调机房发生水浸时的处置：

　　a）视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。

　　b）堵住漏水源。

　　c）漏水源堵住后，应立即排水。

　　d）排干水后，应立即对通水设备设施进行除湿处理。

　　e）确认湿水已清除各绝缘电阻符合要求后，先试机后投入正常运行。

　　4.2.3中央空调机房发生火灾时，按《应急情况的处理规程》处置。

　　4.2.4当值管理员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况应用相应的机组，最大限度比节省电源。

　　4.3中央空调机房管理。

　　4.3.1非值班员不准进入中央空调机房，若有领导检查，应由工程组主管陪同。

　　4.3.2中央空调机房内严禁存放易燃，易爆，危险品。

　　4.3.3中央空调机房内应配备各可提式灭火器，防毒用品，并放在方便，显眼处，室内严禁吸烟。

　　4.3.4中央空调机房保持每班打扫一次卫生，每周清洁一次设备，设施。

　　4.3.5中央空调机房应做到随时锁上，专人保管钥匙，不准自己配钥匙。

　　4.4交接班要求

　　4.4.1接班人员应准时上班。

　　4.4.2接班人员应认真听取上班交待，并查房《交接班记录表》确认后签字。

　　4.5维修、保养。

　　4.5.1《设施年度维修保养计划》的制定。

　　4.5.2每年的12月15日之前，由管理维修主管组织制冷技工一起研究，制定设施年度维修保养计划并上报工程处经理审批。

　　4.5.3制定《设施年度维修保养计划》的原则：

　　a）中央空调使用程度。

　　b）中央空调运行状况。

　　c）合理的时间。

　　4.5.4《设施年度维修保养计划》应包括如下内容：

　　a）维修保养项目及内容。

　　b）具体实施维修保养的时间。

　　c）预计费用。

　　d）备品各件计划。

　　4.6对中央空调进行维修保养时应按《设施年度维修保养计划》进行。

　　4.7制冷技工负责中央空调的日常维修保养，中央空调的大型修理现及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

　　4.8冷却塔维修保养，制冷每半年对冷却塔进行一次清洁，保养。

　　4.8.1用500v万能表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ以上时则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

　　4.8.2检查电机风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油，如有异常磨擦声，则应在换同型号规格的轴承。

　　4.8.3检查发带是否开裂或磨损严重，如有则应在换同规格皮带，检查皮带轻与相配合是否松动，如是则应整修。

　　4.8.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

　　4.8.5清洗冷却塔，清洁风扇时。

　　4.8.6检查补水浮球阀是否动作是否可靠，否则应修复。

　　4.8.7拧紧所有紧固件。

　　4.8.8清洁整个冷却塔外表。

　　4.9风机盘前维修保养，制冷技工每隔半年对见机盘进行一次清洁，保养。

　　4.9.1每周清洁一次空气过滤网，排除盘管内的空气。

　　4.9.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常磨擦响声应更换风机轴承。

　　4.9.3用500v万表检测风机电机线圈绝缘，电阻应不低于0.5MΩ，否则应急时维修处理。检查电容有无变形，鼓胀或开裂，如是应更换同规格电容，检查各按接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如有则作相应整修。

　　4.9.4检查布水器是否布水均匀，否则尖清洁管道及喷嘴。

　　4.9.5清洗冷却塔，清洁风扇风叶。

　　4.9.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复。

　　4.9.7拧紧所有紧固件。

　　4.9.8清洁整个冷却塔表面。

　　4.10风机盘管理保养，制冷技工生隔半年对风机盘进行一次清洁保养。

　　4.10.1每周清洗一次空气过滤网，排出盘管内的空气。

　　4.10.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

　　4.10.3用500V万能表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理，检查电容有无变形，膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容，检查各线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整改。

　　4.10.4清洁风机风叶，盘管，积水盘上的污物。

　　4.10.5用盐酸溶液清除盘管内壁的水垢。

　　4.10.6拧紧所有固件。

　　4.10.7清洁风机盘管外壳。

　　4.11冷凝器，蒸发器维修保养，制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁，保养。

　　4.11.1柜式蒸发器维修保养：

　　a）每周清洗一次空气过滤网。

　　b）清洁蒸发器散热片。

　　c）清洁接水盘。

　　4.11.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养：

　　a）配制10％的盐酸溶液。

　　b）拆开冷凝器、蒸发器两端进出水进行封闭，然后向里注满盐酸溶液、酸洗时间为24小时，清洗时间为12小时。

　　c）全部清洗完毕后检查是否漏水。

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