商业项目机电设备维修维护保养

商业项目机电设备维修维护保养提要：在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常

源自建筑资料

　　商业项目机电设备维修维护保养

　　1.0高压供电设备（适用于商业项目）

　　1.1在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时采取降温。

　　1.2对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季检查一次。

　　1.3按电气规程规定进行定期安全检测和维护。

　　2.0低压配电设备

　　2.1每月检查维护工作内容

　　2.1.1检查及清洁主配电柜及分支配电柜

　　2.1.2检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情况

　　2.1.3维修或更换损坏的配电设备配件。

　　2.2每年检查维护工作内容

　　2.2.1清洁及补充配电开关可动部份之润滑油

　　2.2.2检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈蚀。

　　2.2.3检查及清洁所有配电箱，控制器及接触器。

　　2.2.4检查所有金属部份之氧化情况，如有需要进行除锈及油漆工作。

　　2.2.5对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。

　　3.0照明设备

　　3.1日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应及时(含通知工程部)更换或修复。

　　3.2每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行检查维护，对照明系统线路进行检测，更换破损老化电气线路，按需进行必要的清洁工作。

　　4.0楼宇自控设备（商业项目）

　　4.1楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护保养，工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。

　　4.2一般每月检查楼宇自控主机的功能；检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点；检查现场处理器的工作情况。检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。

　　5.0安保监控设备

　　安保监控系统设备一般外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。一般维保项目内容：

　　5.1摄像部分

　　每月到场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。

　　5.2传输部分

　　每月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。

　　5.3显示部分

　　每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。

　　5.4门对讲系统：每半年一次对对讲系统设备进行测试和调校。

　　6.0公共广播设备

　　6.1每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。

　　6.2每季对喇叭、音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。

　　7.0消防设备（适用于商业项目，住宅项目参考项）

　　7.1火灾报警系统

　　7.1.1火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。

　　7.1.2每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。

　　7.1.3每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表；采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示；试验火灾警报装置的声光显示；试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；对备用电源进行

　　1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验；用自动或手动检查下列消防设备的功能：

　　7.1.3.1防排烟设备(可半年检查1次)、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。

　　7.1.3.2室内消火栓、自动喷水灭火系统。

　　7.1.3.3水喷雾火系统。

　　7.1.3.4火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

　　7.1.3.5强制电梯停于首层试验。

　　7.1.3.6消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

　　7.1.3.7强制切断非消防电源功能试验。

　　7.1.3.8开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。

　　7.1.4每年一次试验火灾事故广播设备的功能；每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。

　　7.1.5探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一遍，并做影响关值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。

　　7.1.6烟温感报警系统

　　7.1.6.1每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。

　　7.1.6.2每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。

　　7.1.6.3每半年对烟温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验。

　　7.1.6.4对一般场所每三年、污染场所一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路保养检查，放射性元素镁是否完好等。

　　7.1.6.5防火卷帘门系统：每半月检查一次电气线路组件是否正常并

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