瑞典物业管理的概述

    在瑞典首都斯德哥尔摩西南效沃尔贝时地区,有一排掩映在绿树丛中的红色住宅群,它由12栋三层楼房组成,居住着210户人家。楼房外观都一样,而且是顺地势而建,显得错落有致。住宅区四周和道路两旁栽种了不少树木,楼房前后有大片的绿地。这就是“瑞典全国房客合作总社”所拥有的许多住宅小区之一,建于1965年。

    据该住宅区物业管理委员会主席卡尔孙德贝里先生介绍,全国房客合作总社是通过向住户出售居住权和转让债务的形式将小区售出,它与住宅区已没有经济上的联系,实际上住宅区内的房产是这210家住户组成的住房合作协会集体所有。  按照瑞典全国房客合作总社的章程,其下属的各住房合作协会所拥有的都是向住户出售了居住权的住房,即住户所购买的只是房屋的使用权,而不是产权。任何人只要有钱都可以购买合作协会的住房,而且在购房后完全可以再把住房(使用权)按市场人格出售给其他人,或转租给其他人,不受任何限制。

    会员交纳月规费

    人们购买住房居住权后,便成为住房合作协会的成员,承担协会的一切责任与义务。所有住房每月必须承担住宅区运作和维护所需的一切费用,而且还要承担协会欠下的债务,两种费用统称月规费,就是说住户每月要按比例交纳一定的费用。

    沃尔贝里住房合作协会是一个有着将近50年历史的老住宅区,建房和改造住房贷款已还得差不多了,债务比较轻,再加上管理有方,其住户交纳的月规费大大低于全国的平均数,如一套使用面积83平方米的三居室的月规费仅需3074瑞典克朗(瑞典人均月工资2万克朗),比全国平均月规费要低1/3,还不到全国租凭房平均月租金的一半。在瑞典,无论是租赁房,还是出售了居住权的住房,除电费外,自来水费、热水费、暖气费和清洁费等其他与住房有关的一切费用,都包括在了房租或月规费内,无须另行交纳。

    专职“管家”仅一人

    与其他住房合作协会一样,沃尔贝里住房合作协会对其物业实行的是自我管理的机制。其运作方式是:全体住户每年召开一次会议选举产生物业管理委员会,然后由这个委员会来全权负责自理整个住宅区内的各项事务,但管委会的重大决策仍需要获得全体住户大会的通过。管委会一般由8人组成,除1人来自斯德哥尔摩地区的住房合作协会外,其他成员均是住宅区内的住户,如管委会主席孙德贝里就是一个1975年搬进来的老住户,而且已在主席位置上干了14年。

    管委会成员都有自己的工作,他们参加住宅区管理完全是业余兼职,大家虽然能从协会获得一些误工补贴,但也是象征性的,每人每年的补贴仅有1000克朗左右。整个住宅区常年只有一名拿薪水的全日制雇员,负责住宅区的维护工作。其职责范围还包括夏季修剪绿地草坪,冬天清扫道路和积雪,帮助住户进行一些简单的维修等。此外,管委会还要从住户中挑选一名兼职会计,管理协会的帐目。不过,最后的帐目还得经过正式的会计事务所的审计,才能送国家有关管理机构备案。

    沃尔贝里住宅区虽然离市区有十几公里的路程,但由于离地铁和高速公路较近,效能很方便,特别是由于月规费较低,这里的住房相当抢手,一套三居室的居住权人格现已从1965年时的1.5万克朗涨到了近80万克朗,高出全国平均价格整一倍。

    从最近几年的发展来看,住房由购买了居住权的住户集体拥有和由住户自己合作管理的形式方兴未艾,受到越来越多瑞典人的欢迎。