香港物业管理的现状与未来发展

    香港地少人多,建筑物鳞次栉比。地产业是香港经济发展的骨干产业,近十多年来,与地产业一脉相承的“物业管理”行业取得了长足发展。然而,市民对生活质素要求越来越高,新的信息手段,也成了物业管理公司提升自身素质的契机。今年SARS疫情在香港肆虐后,对物业管理行业提出了新的要求,呈现出新的发展趋势。

    一、香港物业管理的现状

    在香港时常经济和法治社会的大环境下,专业、规范和高质素的物业管理,推动了香港经济的持续发展,同时,亦为市民提供了一个惬意、舒适的生活环境。从整体上看,目前香港物业管理呈现出如下特点:

    (一)法制化程度高。香港物业管理领域首先引入英美普遍法中的概念,即在楼宇建成后,由发展商、物业管理公司和着名业主共同签订的“公共契约”即公契),即关于各业主之间享有其自有部分及公用部分和他们彼此之间在大厦管理过程中的权利、利益和责任,在土地注册处注册,并对大厦全体业主和租客有约束力的协议。为了规范物业管理市场,香港政府制订并完善了一系列法律法规,如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等,其中最为重要的是《建筑物管理条例》。为便于业主组织法团管理大厦,1970年制定了《多层建筑物(业主法团)条例》;1993年该条例被大幅度修订,更名为《建筑物管理条例》,成为香港物业管理领域最基本的法律。现今,在法律的指导之下,业主更加积极参与管理自己的物业,截止2001碾月,全港已有6464个业主立案法团(业主委员会)成立。因此,从法团的成立,法团与物业管理公司的权责,到物业管理的各项工作标准,基本实现了有法可依。

    (二)私人楼宇高龄化,政府房屋服务私营化,加剧物业管理公司间的竞争,管理更趋专业。据统计,目前,香港约有4万多幢私人楼宇,超过25%的楼龄介乎20至40年,这些楼宇建筑物的损耗十分严重,加之大厦业权分散导致管理不善,间接加速楼宇的老化。香港政府屋宇署联同政府几个部门,从2000年开始推行“屋宇维修统筹计划”,协助业主和立案法团解决楼宇的维修和管理问题。另一方面,负责政府物业管理的产业署逐渐改变了它的角色,由直接管理物业,变为监管物业管理公司工作、改善社区环境和执行法定职务,将办公大楼和宿舍外判给物业管理公司管理,每年为政府节省3300万港币。香港房委会也采用同样的方法,通过推行“私营机构更多参与屋村管理及维修保养服务计划”,将管理的物业逐步移交给私人物业管理公司。这些既给物业管理公司提供了商机,同时提出了挑战,加剧了竞争。过去数年间,公司经理人酬金(利润)和总部开支占大厦管理费的比例,平均欲10-15%下降至5-9%。物业管理公司必须厉行节约,控制成本,很多时候还需要接受集团公司或母公司在资源上的支持。

    (三)政府和物业管理公司协会的角色越来越重要。香港政府民政事务总署负责私人大厦的管理,帮助业主自行处理有关大厦管理和业主立案法团运作的事务。民政事务总署牵头成立一个跨政府部门和专业团体(律师会、会计师公会、测量师学会等)的大厦管理资源中心,免费为业主和业主立案法团提供各类信息、咨询服务和意见,协调处理纷争。香港物业管理公司协会于1990年成立,截止2002年年底,协会会员超过80家。根据协会的章程,加入协会必须具备两给条件:一是公司已有两年以上实际管理楼宇的经验;二是公司目前管理超过1000个住宅单位或超过30000

www.dichanshequ.com 平方米的工业用地或超过10000平方米的商业单位。因此,协会包括了香港实力最雄厚、规模最大的物业管理公司,同时,是否加入协会成为评定公司专业水平和规模声誉的重要标志之一。在议标、定标中,加入协会的可以多得分。协会不仅积极向政府和社会各界反映业界意见,还通过培训、出版刊物、对外交流等各种形式,提高公司及其员工的专业服务质素。2002年7月,协会与香港地产学会、房屋经理学会等专业团体,签署“香港房地产专业服务联盟”,整合各专业团体的资源,提高协调、咨询和服务的能力。

    二、香港物业管理的未来发展

    香港经济在60年代末开始起飞,带动地产业蓬勃发展。各式多层大厦和新式大型屋苑发展起来,以往只提供“看更保安”式服务的大厦管理已不合时宜。物业管理,不只限于清洁、园艺、保安和维持水、电和机电设备的正常运作,而且还包括大厦的全面维修保养、社区建设、财务管理、环保管理和屋宇增值等。随着进入本世纪的电脑资讯时代,物业管理面临着新的挑战,并呈现出新的发展态势。

    (一)物业管理突出服务的特点,强调以人为本、与时俱进。为摆正公司与业主的位置,不少物业管理公司在名称增加“服务”二字,突出服务的本质特点,避免让人产生歧义。另一方面,面对新近提出“全优居住素质”概念,物业管理不只追求最低成本,更强调提升质素,满足业主的全方位要求,并兼顾资源管理的效益和社会公义。对物业管理提出了“五星”级一站式以客为本的服务,利用互联网的普及,在电脑服务领域不断推陈出新。如香港富城物业管理集团在90年代推出了“富城智能管理”的营运模式,启动24小时客户服务热线,通过互联网将公司各部门与所管理的屋苑联系起来,便于客户获取屋苑信息、网上预订屋苑设施和电邮查询等,使客户足不出户就能享受到优质的物业管理服务。专家估计,智能化建筑将成为21世纪建筑业的主流,智能建筑的运行费用和能耗比常规建筑要低30%-40%。

    (二)进一步突出专业化。以往观念认为,物业管理是一门易于经营、成本较低和回报有保障的行业,因此,技术水平不高,专业性不强。但随着竞争的加剧和大量公营房屋交由私营公司接管,政府设立发牌制度,促进物业管理公司进一步追求专业精神,提高竞争力。1999年下半年,香港政府制定了《房屋经理注册条例》,将专业房屋经理引入注册制度。这些房屋经理来自香港房屋经理学会和测量师学会等专业团体,积累了丰富的物业管理经验,其重要性日渐为社会所认识。在选择物业管理公司时,公司拥有多少名专业人才,是其中一项重要因素。

    (三)对实施强制性专业物业管理的呼声越来越强烈。根据《建筑物管理条例》,香港对大厦实施自愿物业管理制度,但鼓励引进专业的物业管理公司,同时,政府主管部门可以对有严重问题的大厦实施强制性的管理。由于香港一部分楼宇老化问题非常严重,其维修引起社会的广泛关注。今年SARS在香港大规模爆发后,尤其是淘大花园出现

    严重疫情,迫使公众进一步关注大厦的物业管理,要求政府以强制性的方式解决一些“高龄”私人楼宇和规模较小单幢大厦的物业管理工作。香港学者叶毅明认为:“香港法律对建筑物设计有非常严格的规定,但对生命安全没有直接影响的,例如排污、家居废物处理、空气流通等,法律的监管严重不足。科学及专业的房屋管理服务,可以在一定程度上补救大厦设计硬件的先天不足,更重要的在硬件‘病入膏肓’前,把硬件彻底更新;这些预防性的保养服务需要由专业性的管理公司统筹处理。”

    (四)善用资源,绿色物业管理的思想深入人心。将环保概念引入物业管理,是大势所趋。ISO14001环境管理体系正在香港物业管理公司中广泛推行,致力于污染的预防和控制,提高企业竞争力,实现可持续发展战略。环保绿色物业管理除了常规物业管理的内容外,还包括:

    第一,对垃圾进行分类处理,减少垃圾运出的污染。通过垃圾的分选,将可回收的垃圾送往工厂再生;通过将垃圾发酵生产农用机肥;通过焚烧垃圾回收热能用于供热和发电;通过卫生填埋来还原土地,恢复生态。第二,控制噪音。加强对与物业管理有关噪音源的控制,如对大厦的机电设备采取密闭隔音的方法,在大厦四周种植减噪数种。第三,科学处理雨水、污水的排放,使其成为屋苑的再生水资源。对于排放的污水分别进行处理,确保达到环保标准。部分用水冲洗道路、浇灌绿地和冲洗汽车等,部分及雨水用于景观水池备用。第四,倡导使用洁净能源。香港、深圳位于南中国地域,日照时间较长

www.dichanshequ.com ,太阳能是非常合适的绿色能源,可以在大厦建筑物上利用太阳能取得生活用热水。虽然环保的设计或设施往往成本较高,但近年来不少发展商均积极研究在物业内加入环保因素,进一步提升居住环境质量,如再配以绿色物业管理,相信不久以后的香港将“进化成一个绿色城市”。

    正如国家建设部房地产业司谢家瑾司长所言:“改革开放初期,深圳借鉴香港和国外的先进经验与做法,在住宅区实施物业管理,开创了中国内地物业管理的先河”。无庸质疑,深圳市在内地物业管理领域,居于领先水平,许多品牌企业已进入广大的内地市场。深圳市物业管理协会和众多的物业管理公司为此做出了开拓性的饿贡献。但是,随着我国加入WTO和香港与内地更紧密经贸关系安排(CEPA)的签署,香港的企业产品及海外经验,分析物业管理的最新走势,研究应对策略,促进内地,尤其是深圳市物业管理的发展,意义显得非常重要。