19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展,大量农民进入城市,出现了房屋出租。为维护住用者的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理。
自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达,受到政府的重视和业主、住用者的欢迎,正处于蓬勃发展之中,方兴未艾。
英美的物业管理模式:
(1)英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
(2)物业管理服务项目多,内容广泛,包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。
(3)管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理,而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成,而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理,可单项承包也可整体承包。费用由双方协商,计费方法可依时间长短, 也可按次计费。
(4)物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定,视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定,一般无统 一的标准。物业公司的管理费来源多渠道,有租金收入、服务费,甚至有政府补贴。
(5)管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。
香港的物业管理模式:
(1)公共房屋的较大部分由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理,机构健全,配有专业管理人员,管理方式灵活,一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。
(2)从1987年开始,房委会相继把一些公共居屋委托私营的物业管理公司管理,受聘的物业管理公司负责日常物业管理工作,接受物业管理委员会的日常管理、工作监督与财务监督,房委地不再监督物业公司的日常管理工作。
(3)为管理好私人楼宇,香港政府颁布了《多层大厦(业主立案法团)条例》,倡导多层大厦业主组织法团,设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体,管理委员会由业主大会上50%以上的业主通过成立,代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业,监督管理公司的运作,如果管理公司的服务水准太低,业主立案法团可以在合约期满后,选择其他管理公司代替。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系,管理公司之间为获聘而竞争激烈。
(4)物业公司的经费全部来源于各业主的管理费,管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用,包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5%~15%这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支账目必须定期公开,接受业主的监督,一些较大规模的维修工程,牵涉到大笔费用支出,须征询业主立案法团的意见方能进行,如未获准,物业公司不得坚持。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规律。
国外物业管理特点:
(1)自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。
(2)物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇用关系,业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效率,尽量让业主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。
(3)物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准,具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价 决定,视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等
(4)各国(地区)的物业管理模式均结合自己国情,符合各自特点。如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。香港则根据人多地少,物业供应由政府供应与市场供应“双轨制”而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。
(5)政府在物业管理中发挥了重要作用,但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。
通过对国外与香港的物业管理模式的考察,我们发现在市场经济体制下,物业管理的收费形成是按照市场经济的规律,由供求双方在市场竞争中形成,政府不直接干预物业管理收费的形成。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规律。社会主义市场经济体制建成,物业管理市场高度发达、充分竞争的情况下,我国的物业管理收费就应由市场形成,政府不直接管理收费标准,而重点规范物业管理收费行为。
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