中国物业管理的发展速度,在世界上是少有的,大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是,同中国的许多事情一样,只要一快,就会出现一些问题,物业管理也不例外。
1.市场化的差距
(1)物业管理机构应是市场的主体,即企业化的机构——物业管理公司,而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定,谁的管理水平高,服务质量好,费用标准适宜,谁就能生存与发展,否则就会遭到淘汰。
我国的物业管理公司已经全部企业化了,其来源主要有四部分:一是房管所改制成立的;二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的;三是房地产开发企业自己组建成立的;四是民营的、外资、合资的物业管理公司。它们全都成为有限责任公司。表面看,已经符合市场化的要求,但实际上还相差较远,特别是前两部分的物业公司,连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命,仍未摆脱旧有的模式。
北京亿方物业管理有限责任公司,是北京城市开发集团的子公司,成立于1983年,当时称为房管公司,从成立之日起,就是完全的企业化性质。1997年,按照现代物业管理模式和现代公司制的要求,改制成为物业管理有限责任公司。经过20年的发展,已经成为拥有2000余名员工,物业管理面积达300万平方米的大型物业管理公司,获得建设部首批颁发的物业管理企业一级资质证书,通过了ISO9001:2000国际质量体系认证。按照市场化理论,像这样的企业,应当成为市场经济的生力军。但是,由于它没有第一、二部分企业的先天优势,又缺乏第四部分企业机制灵活的后天优势,因而在发展中感到困难很多。这从一个侧面反映出,我国物业管理的市场化程度不高,竞争机制不健全。
(2)允许市场主体获取合理的利润,并主要以管理酬金的形式来体现,其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定,防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求,抑制其活力。
企业作为市场经济中的基本细胞和主体,其“经济行为就是在各种条件限制下,为追求利润最大化而采取的行动”。这是企业的目标,有了目标才有动力,有了内在的动力,企业才能充满活力。实行物业管理初期,有关部门就定调为“微利企业”。这一方面可能考虑减轻业主和住户的负担,另一方面可能考虑物业公司是劳动密集型企业,科技含量不高,利润高不了。但这恰恰违背了市场机制的基本规律。现在,随着社会主义市场经济的发展与深化,“微利行业”的观点不多见了,可在相当一部分人的思想里仍然认为,物业管理撑死也只是个挣小钱的行业。这对整个物业行业的发展是极为有害的,可以说,这是制约企业发展的重要障碍。
(3)、物业管理实行有偿服务,收费标准在国家法规的指导下由市场决定。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求,按照国际惯例,“谁受益,谁出钱”。这个观点说起来容易,要使全体业主接受却非常难。某家物业公司的员工入户为一位曾担任过领导干部的业主进行维修,干完活后按规定收费,这位老同志不解的问:“为人民服务还收费?”这种认识现在虽不多见了,却很有代表性。还有一个价格管制,这是一个非常复杂的而又关系重大的问题。“政府根据形势需要和既定政策,运用行政权力直接规定某些产品的价格,并强制执行,叫价格管制。”我国在这方面还有较大差距。这与发展水平有关,同时与物业管理市场不成熟也有关。北京市政府规定了直接影响人民生活的七大价格管制项目,其中之一就是物业管理。这在现阶段是必要的,但从长远看,还应由市场来决定。例如老小区的停车管理问题,按有关规定,须经交通管理部门批准后,方可按每辆150元/月收费。然而老小区根本就不具备停车条件,交管部门根本不批,造成车辆丢失、损坏、扰民,小区设施损坏等问题,业主意见很大。某家物业管理公司所管小区,按照一些业主要求,和居委会联合搞了小区停车管理项目,按每辆50元/月收费,雇请了
2.社会化的差距
按照社会化大生产的要求,物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体,不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理,自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在,物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用,还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束,才能规范其行为,保障其发展。
社会化方面的差距主要有以下几点:第一,条块分割严重。开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管,即使公开招标,其运用“暗箱操作”等手段,外部也很难进入。这牵涉到体制的问题,必须从产权制度等方面加快改革,才能从根本上实现社会化。第二,业主委员会的组建要适合国情,真正发挥作用。前几年,仿照国外模式,要求新建小区在正式入住1年内或入住率达到标准后,由物业管理公司负责组建业主委员会并报政府部门批准。结果带来不少问题,比如业主委员会主任或成员的选举,除了要求他有无私奉献精神外,还要有“三总师”的业务知识。具备这些条件的很少,勉强选出来的,先提出个人要求。这样的委员会业主们怎能信任?这也是为什么有的小区出现两个业主委员会和两个物业公司的原因之一。北京市政府规定,将物业管理纳入社区管理,我认为这是一个好方法。总之,社会化的步伐要快,这样才能提高物业管理的层次,最终受益的是广大业主。
3.专业化的差距
专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构,有专门的人员配备,有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作,比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等,物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面我们还有较大差距,以某公司为例,成立了专业公司,由于未能完全摆脱老体制的影响,光人工费就占去了总费用的大半。这样的专业公司不要说参与社会的竞争,就连生存都困难。还有一些小公司,为了节省人力,一人多岗,什么都干,什么都不精,其管理水平可想而知。
4.规范化的差距
规范化要求,物业管理公司要依照政府规定,在有关部门正式登记注册,接受审核,依法经营;要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序,以确保服务质量;要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。我们在这方面的主要差距是规范化程度不高,制度、标准等都有,遵守不够。小公司管理漏洞很多;大公司扯皮多,效率低,主动性差。
《国内与世界先进物业管理模式的差距》相关文章>>>