(2)物业管理公司是以从事物业管理为主的公司,作为独立经济实体,它以盈利为目的,但是,公司所从事的物业管理活动又具有其特殊性,即物业管理是城市管理的重要内容之一,同时,物业管理为业主和使用权人服务。因此,物业管理工作的好坏,直接影响到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物业管理,能够创造优美的市容市貌,为城市居民创造一个安全、舒适、祥和、高雅的工作环境和生活环境。从这个意义上说,物业管理公司所从事的物业管理活动牵涉到千家万户的居住环境、工作环境与生活质量。所以,对服务质量的评价也非常重要和非常必要。
(3)随着社会主义市场经济的发展,物业管理公司之间的竞争必然加剧,因此,物业管理公司要求生存,谋发展,就必须采取发展外延与改造内涵相结合的方针,通过深化改革,完善管理,提高现有资源使用的效益,减少资源使用中配置不合理、利用效益低和严重浪费的现象。物业管理公司只有加强效益评价工作,提高财务管理水平,实现资源的最佳组合和最优利用,才能在市场竞争中立于不败之地。
(4)物业管理公司的经济效益是指用最少的资源消耗,提供更多、有效、优质、适合业主需要的物业管理服务,是投入和产出的比例关系。过去,大多数物业管理公司都未开展效益评价工作,因而对自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作应达到什么水准的效益等问题难以说清。为了适应社会主义市场经济发展的需要,物业管理公司必须进一步强化财务管理职能,积极开展效益评价工作。只有这样才能真实反映和客观评价物业管理公司各部门资源配置的合理程度和各类业务经济活动的效益优劣,从而根据评价过程和结果的分析、论证,找出效益高的运行机制、管理经验和效益低的问题及原因,建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式,为制定财务计划、经营决策和指导工作提供科学依据。因此,开展效益评价工作是提高资源使用综合效益,强化财务管理的基础。
(二)效益评价工作的开展
1.应将效益评价工作提到公司的重要议事日程上
效益评价工作涉及全公司的方方面面,关系公司发展的全局,做好效益评价工作的关键是公司领导的重视。因此,物业管理公司的领导要统一思想,提高认识,高度重视,不仅要深刻理解效益评价工作的作用及意义,而且要了解效益评价工作的基本内容,并作为自己的重要职责提到议事日程卜。公司应有一位总经理分管此项工作,定期研究重大问题,组织协调有关部门的工作。
2.调配力量,落实人员
物业管理公司的财务管理部门应是开展效益评价的工作机构,应在财务管理部门内指定专人专职负责开展和协调效益评价工作。效益评价工作比较复杂,涉及面广,技术性强,需要公司各部门的通力协作和密切配合。因此,为保证此项工作的落实,公司应为财务管理部门调配得力、精干的人员,专职从事效益评价工作,公司其他部门也应大力支持和密切配合,并为开展效益评价工作提供多方面的必要条件。
3.选择评价领域
物业管理公司发展中涉及资源使用效益方面的问题很多。目前,根据市场竞争和深化改革中迫切需要解决的问题,效益评价应从以下四个方面开展相关工作:
(1)机构设置、资源配置、设施功能与利用、资金筹措方式、总体管理与部门间横向联系等问题;
(2)项目评价、投资效益、技术装备合理性、设备配置与使用效益,以及其他重大投资决策的可行性研究、论证等;
(3)公司各部门、机构的效益评价;
(4)物业管理综合效益评价。
(三)开展效益评价工作应注意的
1.评价指标的确立
开展效益评价工作凭借的重要手段是科学、客观的反映效益水平的评价指标体系。但建立评价指标体系难度很大,需要多方面的研究、探讨,需要一定的时间和繁琐的筛选过程。在未确立规范化评价指标体系前,财务管理部门可先优选数个指标,如反映工作效率、服务质量、投入与产出比等方面的指标开展评价工作。
通过探讨、比较,初步确立公司效益评价指标体系。物业管理公司常用的物业管理效益评价指标主要有综合效益指标和服务质量指标两类:
(1)综合效益指标
①人均利润。它是反映公司人均创利水平的指标。用公式表示为:
人均利润=净利润÷职工总数
②权益报酬率。它是衡量所有者权益获利水平高低的指标。权益报酬率越高,则说明公司运用资金的效果越好。权益报酬率可用下式来计算:
权益报酬率=(净利润÷所有者权益总额)×100%
③成本费用利润率。它是反映公司所花代价的水平的指标。成本费用利润率越高,说明花同样代价所获得的利润越高。其计算公式为:
成本费用利润率=(净利润÷成本费用总额)×100%
④营业收入利润率。它反映了公司所创造的利润与经营收入的比例关系。营业收入利润率越高,则表明相同营业收入所创造的利润越多。计算公式如下:
营业收入利润率=(净利润÷营业收入总额)×100%
⑤资产报酬率。它是反映公司利用资产创利效果的指标。资产报酬率越高,说明公司的资产利用效果好。计算公式如下:
资产报酬率=(净利润÷资产总额)×100%
⑥每股利润,又称每股收益。它是衡量股份公司普通股创利多少的指标,可用以下公式来计算:
普通股每股利润=(净利润-优先股股利)÷普通股流通股数
⑦股利报酬率。它是普通股每股股利与每股市场价格的比率,反映股票投资在股利方面所获得的报酬。其计算公式为:
股利报酬率=每股股利÷每股市价
⑧市盈率,又称价格盈余率或价格与收益比率,是普通股每股市价与每股利润之比,可用公式表示:
市盈率=普通股每股市场价格÷普通股每股利润
(2)服务质量指标
物业管理公司的服务质量指标通常难以确定和量化。现实中常用的指标有:
①物业完好率。它是衡量物业管理好坏的一个重要指标,具体又可分为房屋完好率、附属设备完好率和配套设施完好率。完好率越高,则说明物业维修、保养越好。
②维修及时率。它是反映房屋、附属设备及配套设施维修效率的指标,维修及时率越高,则说明公司的服务效率越高。
③维修合格率。这是反映维修质量的指标,维修合格率越高,则说明公司服务质量高。
④火灾事故率、刑事发案率、交通事故率。这是反映保安质量好坏的指标。火灾事故率、刑事发案率、交通事故率越低,则说明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。
⑤物业保值增值率。它也是反映物业管理好坏的综合性指标。其计算公式如下:
物业保值增值率=(期末物业总价值÷期初物业总价值)×100%
⑥环境绿化率与绿化完好率。环境绿化率(人均环境绿化面积与标准人均绿化面积之比率)和绿化完好率越高,则说明公司的绿化与养护工作做得越好。
⑦卫生
⑧物业档案资料完备率。它是反映对物业产权产籍管理好坏的指标。档案资料齐备,管理有序,容易查找,则说明对物业产权产籍管理得越好。
⑨环境综合效益指标。这是综合反映环境效益高低的指标。物业的整体完好、整洁、美观,无违章乱搭、乱建、乱设摊子、乱设广告牌、乱贴、乱画,无违反规定养家禽、家畜及宠物,车辆停放有序,路面完好、畅通,无三废污染源和噪音污染源等,则环境综合效益好;反之,环境综合效益就差。
⑩居民满意率。居民是物业管理的直接受益者,居民满意率的高低也是衡量物业管理质量好坏的一个重要指标。一般地,居民满意率通过居民的调查和居民的反馈信息求得。居民满意率是一个综合性的动态指标。随着居民生活水平的提高,衡量居民满意程度的标准也在提高,因而居民满意率会发生变化。
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