商品住宅维修基金政策问答
一、建立商品住宅维修基金制度的目的和政策法规依据是什么?
随着住房制度改革的逐步深化和居民收入的不断提高,城市房屋产权体制产生了重大的变革,即由过去单一的公有制住房转化为多元化产权,绝大部分的房屋分属于不同的居民所有。按照权利与义务对等的法律原则,住房的维修管理责任也相应的由过去的国家或单位负责改为由购房人承担。由于城市住宅绝大多数属于群体式类型,且多以住宅小区的方式进行开发建设,一幢住宅楼内客观上存在着不可分割的属各个业主按份共有的共用部位,一个小区内有属全体业主按份共有的设施设备。这些共用部位及设施设备是否完好,运行是否正常,关系到相邻住宅甚至整幢楼、整个小区住宅的正常使用和安全,关系到全体业主和社会公共利益,需要各个产权人履行自己的维修管理义务,保证维修养护资金及时到位。但由于房屋共用部位和设施设备客观上并非与每套住房直接相连,且部分居民缺乏正确的住房消费意识,不积极履行自己的维修管理义务,从而导致了共用部位、共用设施设备维修难的问题日益突出,不仅严重影响了居民的正常生活,而且还由此产生了大量的民事纠纷。对此,建设部、财政部于1998年联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号),明确规定“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造。”2003年国务院颁布的《物业管理条例》以法规的形式确立了维修基金制度,缴存商品住宅维修基金成为商品住宅购房人的法定义务,其根本的目的就是建立稳定的共用部位、共用设施设备维修资金来源,确保共用部位、共用设施设备得到科学、合理、及时的维修养护,为每一个业户提供一个正常的生活和工作环境。
二、我市商品住宅购房人按什么标准缴存商品住宅维修基金?
商品住宅维修基金由购房人缴存,具体分为三种情况:(1)济政办发〔2001〕27号文件施行(2001年9月13日)前,购买商品住宅且已办理产权过户登记手续的,购房人应按购房款3%的比例补交,也可按照每年每平方米(套内建筑面积)2元的标准交纳维修资金。(2)济政办发〔2001〕27号文件施行后购买商品住宅的按购房款3%的比例缴存。(3)购买与住宅结构一体的非住宅用房的,按住宅同等比例缴存。
三、商品住宅购房人如何缴存维修基金?
济南市房管局、济南市财政局2003年10月联合印发的《商品住宅维修基金缴存使用管理规定》(济房政字〔2003〕94号)文件规定,我市商品住宅维修基金是由商品住宅开发建设单位或其委托的物业管理企业(以下统称为开发企业)代收代存。具体程序是:(1)商品住宅开发企业代收购房人缴存的维修基金前,应到市房管局办理代收代存维修基金备案手续,领取市房管局统一监制的“济南市商品住宅共用部位、共用设施设备维修基金代收票据”(以下简称“代收票据”)。(2)与购房人办理房屋交接入住手续时,向购房人出示市房管局开具的代收维修基金备案证明,代收购房人应缴存的维修基金,给购房人开具“代收票据”。(3)代收的维修基金应于五日内存入市房管局指定的维修基金专户。
凡在济房政字〔2003〕94号文件印发前,已按济政办发〔2001〕27号文件规定代收维修基金的开发企业,应按规定补办代收代存维修基金备案手续,给购房人开具“代收票据”,并将代收的维修基金存入市房管局指定的专户,到市房管局领取维修基金存款证明(查询卡)。
四、购房人缴存的维修基金和维修资金的归属和用途?
购房人按规定缴存的维修基金和维修资金,属购房人所有,专项用于与个人所购住房相关的共用部
五、购房人缴存的维修基金按什么利率计息?
在坚持我国有关利率政策规定的前提下,充分考虑业主的利益,确定购房人缴存的维修基金存入市房管局指定的专户后,按人民银行公布的同期五年期存本取息的利率计息。
六、缴存维修基金的业主在维修基金监督管理中有什么权利?
业主缴存维修基金或维修资金后,在资金的监督管理中具体享有以下权利:一是监督权。负责维修基金帐务管理的单位每年应在小区内公布上年度维修基金、维修资金的收支情况,接受全体业主监督。业主也可使用维修基金查询卡上网或通过电话查询自己名下的维修基金变动情况。二是使用表决权。每年初物业管理企业提出房屋维修计划和维修资金使用计划,报业主大会审议,业主有权参加业主大会会议并就维修计划和资金使用计划发表自己的意见,行使表决权。三是资金使用权。与业主住房相关的共用部位、共用设施设备需要维修时,业主可按规定的程序申请支用维修资金。
七、如何保障购房人缴存维修基金的安全和定向使用?
为保障购房人缴存维修基金的安全和定向使用,济房政字[2003]94号文件设定了严格的管理和监督制度。一是维修基金专户存储制度,各开发企业代收维修基金后五日内必须存入市房管局指定的银行专户。二是统一票据管理制度,各开发企业代收购房人缴存的维修基金时,应给购房人开具济南市房管局统一监制的“代收票据”,并将“代收票据”存根联及时交还市房管局,市房管局据此核对其维修基金专户存款。三是业主大会决策和各区房管局核准使用制度,购房人缴存的维修基金存入专户后,未经业主大会同意、各区房管局核准,任何人都不能支用。四是业主监督制度,购房人缴存维修基金后,应当场查验票据是否是市房管局统一监制的“代收票据”,并在缴存维修基金15日后,到代收企业领取市房管局开具的“维修基金存款凭证”或承办维修基金金融业务银行打印的“维修基金查询卡”,业主可随时根据自己的帐号查询自己名下维修基金的余额。五是法律保障,国务院颁布的《物业管理条例》明确了代收维修基金的开发企业挪用维修基金应承担的法律责任。
八、如何支用维修资金?
使用维修资金修缮房屋前,须经业主大会审议通过维修资金使用计划;业主委员会根据业主大会的决定出具同意支用维修资金的证明(未成立业主大会的,须有70%以上的业主同意);由维修资金帐务管理单位持业主委员会的证明等相关资料到房屋所在区房管局办理支用资金的核准手续;区房管局核准后,维修基金帐目管理单位持区房管局出具的核准书到维修资金支用户开户银行支用维修资金。
九、购房人缴存的维修基金什么时间返还?
购房人缴存的维修基金在其房屋正常使用年限内不予退还;业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户,业主到市房管局办理专户变更手续;因房屋拆迁或其它原因造成房屋灭失的,产权人维修基金专户内的资金余额由代管单位(市房管局)退还产权人。
十、哪个部门负责济南市商品住宅维修基金管理工作?
济南市房产管理局是全市维修基金管理的主管部门,负责政策的制定、解释和投诉处理,欢迎广大业主咨询和投诉。监督电话:2077708 2077503
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